Динамика средних арендных ставок по разным типам объектов

*прирост/снижение к предыдущему периоду

Аналитики отмечают, что значительно меньше упала стоимость аренды в торговых центрах Барнаула - в среднем цена кв.м. упала на 10-15%. На фоне этого в торговых центрах Барнаула стоимость 1 кв. м. может составлять от 600 до 1200 рублей, в зависимости от класса и местоположения ТЦ. Это обусловлено тем, что действующие современные торговые центры города, практически не ощутили кризисных явлений в части резкого роста вакантных мест. Заполняемость их торговых площадей остается на достаточно высоком уровне.

По оценкам экспертов рынка недвижимости во 2 полугодии 2009 года стоимость аренды коммерческой недвижимости должна стабилизироваться.Прекращение снижения арендных ставок будет вызвано отсутствием готовности собственников к дальнейшим ценовым уступкам, так как в этом случае экономическая рентабельность от аренды помещений будет крайне низкой и будет окупать лишь содержание сдаваемых помещений.

Необходимо отметить, что определенное влияние на проявление негативных тенденций оказывает также высокий уровень насыщенности  (перегруженности) города торговыми площадями.

Общий показатель обеспеченности жителей Барнаула торговыми площадями (из расчета кв.м. на 1000 человек) превышает нормативный уровень более, чем в 2 раза. При нормативном  значении 270 м2/1000 чел., фактическое значение по городу Барнаулу в 1 полугодии 2009 года составило 571 м2/1000 чел.

Диаграмма № 20

При этом необходимо учитывать:

1) строительные нормы, согласно которым предельный уровень обеспеченности торговыми площадями составляет 270 кв.м. / 1000 человек, были разработаны еще в 1980-е годы и безнадежно устарели.

2) данный показатель рассчитан исходя из общего объема торговых площадей города, независимо от их качества.

Вместе с тем, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями в современных торговых центрах значительно ниже и составляет 225 м2/1000 чел. (оценка УК «Финам Менеджмент»).

Аналитики отмечают, что с учетом различных факторов, в среднем по городу уровень насыщенности рынка торговыми площадями  составляет 146 %.

Однако, данный показатель весьма неравномерен в различных районах города. В центральной части показатель обеспеченности стационарными торговыми площадями превышает 200%. А в спальных не достиг еще 100%.

По районам эта раскладка выглядит следующим образом:

Центральный - 243%,

Железнодорожный - 204%,

Октябрьский - 135%,

Индустриальный - 79%,

Ленинский - 74%.

Таким образом, несмотря на то, что центр города заметно перегружен, неосвоенными сегодня остаются спальные районы и микрорайоны краевой столицы. К тому же, в центре практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов крупных ТЦ и ТРК. В сложившейся ситуации девелоперы вынуждены искать альтернативные варианты, осваивая спальные и удаленные от центра районы не имеющие качественных торговых площадей, жители которых способны поддержать покупательский поток для объектов шаговой доступности.

До недавнего времени функцию шаговой доступности выполняли магазины, встроенные в жилые дома (как правило, занимают первые этажи). Но, по оценкам экспертов, такие объекты постепенно начали утрачивать свою экономическую целесообразность и привлекательность для потребителей, открывая возможность для реализации качественно новых торговых проектов в спальных районах. Один из наиболее эффективных вариантов – создание торгово-развлекательных центров, в которых помимо торговых площадей, предусмотрена и рекреационная зона, так называемого «смешанного типа», т.е. с одной стороны, они несут функцию шаговой доступности, а с другой — обладают признаками районного центра.

Как уже отмечалось выше, уровень доходности действующих современных торговых центров сегодня достаточно высок и достигает 20%. Однако с вводом новых объектов растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности.

Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК думают о их многофункциональности, а также все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Все больше барнаульских семей проводят в таких местах выходные. В итоге объемы продаж в торгово-развлекательных центрах существенно превышают показатели объектов, лишенных досуговой зоны.

Учитывая это обстоятельство, девелоперы охотно идут на создание разного рода развлекательных точек, хотя их прямая рентабельность не слишком велика. Сегодня комплексный подход к созданию торговых центров становится скорее нормой, нежели исключением.

Эксперты рынка недвижимости в целом оптимистично оценивают перспективы развития рынка торгово-развлекательных  центров шаговой доступности, отмечая, что данная ниша в  городе практически свободна. Учитывая современную разбивку жилых районов и можно говорить о том, что такие ТЦ  доступности будут востребованы всегда. Население посещает их ежедневно, тогда как пребывание в крупных ТРК в центре, по большому счету, это маршрут выходного дня.

Cогласно проведенному в конце 2007 года исследованию маркетологами LCMC /London Consulting & Management Company/ сегмент торгово-развлекательных центров в Барнауле фактически не развит, в городе представлено три торговых центра с развлекательной составляющей: ТРЦ "Сити-Центр", ТРЦ "Вавилон", а также ТРЦ "Европа" площадью около 40 тыс. кв.м. Сегмент торговых центров, делающих заметный акцент на сфере развлечений, находится на начальном этапе своего развития.

Выводы:

Таким образом, в социально-экономическом развитии, на потребительском рынке и на рынке торговой недвижимости г. Барнаула проявляются следующие достаточно яркие тенденции, которые были учтены при формировании концепции проекта, предусматриваемого настоящим бизнес-планом:

- устойчивый ежегодный рост оборота предприятий торговли (с 2004 по 2008 годы в 2,67 раза в действующих ценах). Общий объем годового товарооборота за этот период увеличился на 56,7 млрд. рублей, с 34 млрд.рублей в 2004 году до 90,7 млрд.рублей в 2008 году. Кризисные явления незначительно повлияли на данный показатель. Индекс физического объема оборота розничной торговли (к соответствующему периоду прошлого года) по итогам 1 полугодия 2009 года составил 98,8 %.

Диаграмма № 21

- значительный рост объемов розничного товарооборота в расчете на душу населения. За прошедшие пять лет этот показатель вырос почти в 3 раза с 51,5 тыс. рублей в 2004 году до 140,1 тыс. рублей в 2008 году.

Диаграмма № 22

- этому в значительной степени способствует значительный рост уровня заработной платы горожан. За прошедшие пять лет среднемесячная заработная плата в городе выросла с 5 211 рублей в 2004 году до 12 080 рублей в 2008 году. По итогам 1 полугодия 2009 года среднемесячная заработная плата составила 14 463 рубля.

- увеличение количества, объемов и доли товарооборота крупных и средних предприятий розничной торговли.

- устойчивое сокращение удельного веса продаж товаров на рынках города, количества и объемов продаж в мелкоформатных объектах розничной торговли.

- новой тенденцией на рынке торговых площадей города является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на окружное и региональное обслуживание.

- в последнее время наметилась и продолжает сохраняться  тенденция активного развития многофункциональных комплексов, которые позволяют диверсифицировать риски инвесторов и собственников проектов.

- эксперты розничного рынка прогнозируют в дальнейшем появление и развитие новых форматов профессиональной торговой недвижимости (pover,center, discount center, outlet center). Значительным событием в городе может стать появление в городе outlet centre – формата, который работает в среднем и нижнем ценовом диапазоне, торгует товарами непосредственно от производителей под конкретными торговыми марками.

- по оценкам экспертов LCMC /London Consulting & Management Company/ сегмент торгово-развлекательных центров в Барнауле фактически не развит и находится на начальном этапе своего развития.

-  развитие современных форматов торговых объектов в городе происходит в нескольких направлениях. Кроме роста площадей вводимых ТК и увеличения роли развлекательной функции,  происходит  улучшение качественных характеристик проектов – уход от мелкой нарезки, привлечение ярких и коммерчески успешных торговых и развлекательных операторов, создание современного дизайна. В связи с усилением конкуренции собственники будут уделять больше внимания созданию грамотной концепции объекта и профессиональному управлению. Это приведет к росту концептуальных ТЦ.

-  по оценкам экспертов, велика вероятность увеличения проектов реконструкции, реконцепции или перепозиционирования действующих ТЦ, поскольку значительный рост ввода качественных торговых площадей в современных торговых центрах неизбежно приведет к оттоку арендаторов из центров старого поколения.