Рынок торговых и торгово - развлекательных центров г.Барнаула

На протяжении последних пяти лет объемы и темпы  строительства торговых центров в Барнауле заметно выросли.  Потребительский рынок города активно развивается, быстро реагируя на изменения уровня жизни населения и требования, предъявляемые потребителями. Строительство, реконструкция и модернизация объектов, новые формы обслуживания, гибкая ценовая политика максимально удовлетворяют потребности населения в бесперебойном обеспечении продовольственными и промышленными товарами, услугами предприятий общественного питания, бытового обслуживания.

На сегодняшний день в Барнауле полностью изменилось представление о том, как, что и где покупать. Еще несколько лет назад горожане, значительное время прожившие в определенном районе, точно знали, какие товары и услуги можно получить в магазинах, расположенных по соседству. Сегодня от былой торговой инфраструктуры практически не осталось и следа: большая часть старых магазинов перепрофилирована.

Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков и магазинов старого формата. Современные торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости города Барнаула.

2004-2006 гг. характеризовались  открытием магазинов новых форматов, торговых центров, оснащенных новейшим оборудованием, с современным дизайном интерьеров и широким ассортиментом предлагаемых к продаже товаров. Дальнейшее развитие получили сетевой принцип организации торгового обслуживания, крупноформатные торговые предприятия (торговые центры, супермаркеты), продуктовые магазины «шаговой доступности».

За 2004 год открылось 4 торговых центра общей площадью более 10 тыс.м².

В 2005 году в Барнауле было достроено и запущено рекордное количество торговых центров - в эксплуатацию сданы 15 крупных торговых объектов общей площадью более 34 тыс.м²,  и их общее число на территории города достигло 53. На их долю приходилось 33% от всех городских стационарных торговых площадей - 85 тыс. кв. м.

Резкая активизация девелоперов привела к значительному перенасыщению рынка и появлению в секторе местной торговли свободных площадей. С появлением новых площадей существенно увеличилась ротация арендаторов: операторы (арендаторы) в поисках наиболее выгодных предложения и лучших условий стали кочевать из одного центра в другой.  И как результат - снижение в большинстве действующих ТЦ арендной платы. Если в  первом квартале 2006 года арендные ставки в барнаульских ТЦ варьировались в пределах 480-750 рублей за кв. м в месяц, а средняя стоимость аренды одного квадратного метра в Барнауле составляла 450 рублей. То к концу 2006 года стоимость аренды была снижена примерно на 30%.

Необходимо отметить, что появление большинства ТЦ в Барнауле в этот период происходило на фоне общего промышленного спада в регионе. Поэтому многие городские торговые центры располагались на площадях бывших комбинатов и заводов. Этот факт риэлтеры называют одним из основных, когда говорят о недостаточной востребованности существующих сегодня на рынке торговых площадей. Перепланированные цеха годятся для размещения торговых точек, но технически не могут быть приспособлены под современное торговое оборудование, под современные развлекательные площадки и места для отдыха.

Говоря о перспективах действующих старых торговых центров, эксперты в качестве недостатка отмечают их относительно небольшие площади, а главное - отсутствие у их хозяев четкой концепции при подборе арендаторов. Существующие объекты порой называют "базарами под крышей", так как избыток свободных площадей привел к тому, что места в таких ТЦ сдаются практически всем желающим. В этой ситуации в ТЦ остается неразвитым, например, бутиковое направление, так как продавцы брендовой продукции не желают соседствовать с отделами, торгующими ширпотребом.

Первым крупноформатным ТЦ для местного рынка стал гипермаркет "Алтай", появившийся на площадях Хлопчатобумажного комбината. Девелопером проекта выступила новосибирская компания "Холидей Классик", запустив в конце 2002 года первую очередь гипермаркета в основном с продуктовым ассортиментом. К началу 2007 года в эксплуатацию было запущено до 24 тыс. кв. м.

Самым крупным торговым проектом 2005 года стал торгово-развлекательный комплекс "Сити-центр" (18 тыс. кв. м). Строительство этого здания началось более 30 лет назад, но в начале 1990-х объект был заморожен и неоднократно менял собственников, пока не был выкуплен ОАО "Барнаульский пивоваренный завод", выступившим в роли девелопера. Для местного рынка "Сити-центр" в 2005 году являлся единственным ТЦ с классическими "якорями" - продуктовым супермаркетом, фуд-кортом, боулингом, игровой зоной. Это был первый в городе ТРЦ (торгово-развлекательный центр).

Всего в 2006 году было открыто  10 торговых центров общей площадью более 46 тыс.м². По информации администрации города к началу 2007 года в Барнауле функционировало 58 ТЦ, общая торговая площадь которых превысила 100 тыс.м².

В 2006 году ООО «Концерн СВ» было начато было начато строительство о крупного многофункционального торгового центра (ТЦ «Лента»), в котором планировалось разместит трехзальный мультиплекс.  Подобных проектов в Алтайском крае еще не было.  Первая его очередь (18 тыс. м2) была запущена в 2007 году. В общей сложности в 2007 году было запущено 4 новых ТЦ: ТД«Скаут», ТЦ «Флагман», ТЦ «Лента» и супермаркет компании «Патэрсон».

В декабре 2007 года London Consulting & Management Company | LCMC было проведено маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости Барнаула в сегменте торговых и торгово-развлекательных центров, которое в полной мере отразило текущую ситуацию и основные тенденции данной отрасли.

Cогласно данным проведенного маркетологами LCMC  исследования, общий объем рынка торговой недвижимости Барнаула по состоянию на конец 2007 года оценивался в 322 000 кв.м. При этом большая часть приходилось на менее качественный сегмент, объединяющий в себе встроено-пристроенные помещения, рынки и низкокапитальные здания.

В ходе исследования аналитики компании отметили, что на рынок Барнаула новые качественные торговые площади поступают как в результате реконструкции и перепрофилирования существующих построек под торговые центры, так и благодаря новому целевому строительству. По данным  экспертов на конец 2007 года, в городе насчитывалось 19 качественных торговых объектов, 4 из которых были открыты  в период 2007 года.

К наиболее качественным торговым центрам, чьи технические и концептуальные характеристики отвечают столичным стандартам, экспертами были отнесены ТРЦ «Сити-Центр», введенный в эксплуатацию в 2005 году (торговая площадь 16 573 кв.м) и гипермаркет «Лента», введенный в первом полугодии 2007 года (12 000 кв.м) . Необходимо отметить, что торговые площади гипермаркета «Лента» на рынок аренды торговой недвижимости не поступили и используются исключительно собственным торговым предприятием компании. Среди крупных форматов, введенных в эксплуатацию в 2007 году, можно отметить: в г. Барнауле вторую очередь магазина «Прораб», «Автолидер», «Посуда Центр», «Арсидом», «Европа» и др.;

Общий объем предложения качественных торговых площадей в ТЦ нового формата на рынке аренды недвижимости города по состоянию на конец 2007 года составлял 145 958 кв.м.

В 2007 году рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило городу значение предпринимательского климата городов России — «С», по формулировке агентства – «Условия для ведения бизнеса среднеблагоприятные. Предприниматели и инвесторы занимают выжидательную позицию, селективно развивая бизнес».

На фоне интенсивного роста предложения качественных торговых площадей в современных ТЦ на местном рынке с 2006 года начала прослеживаться и усиливаться тенденция по переводу торговых площадей под офисы. Кроме всего прочего, это было связано с довольно высокими темпами развития малого бизнеса в г. Барнауле в 2006-2007 гг. Повысился спрос на офисную недвижимость, а бизнес-центры начали строится позднее. По количеству помещений, переведенных из жилого фонда в нежилой, Барнаул в этот период лидировал среди сибирских городов. На первых этажах центральных улиц и появились большинство первых бутиков и офисов.

2006-2007 годы были отмечен целым рядом тенденций на рынке торговых площадей краевой столицы. Это и «бутиковая лихорадка», развитие магазинов (ТЦ) шаговой доступности (розничная сеть Мария–РА, НОВЭКС,Раздолье), и стагнация арендных ставок, и другие явления.

В 2008 году в Барнауле продолжался дальнейший рост объема предложения в данном сегменте рынка. Основным источником поступления качественных площадей в этот период стал ТРЦ «Европа» (ввод площадей второй очереди) (техническое открытие комплекса состоялось в 2007 году (функционировало только три торговых предприятия, более 80% торговых площадей находились в стадии отделки), ввод второй очереди площадей Гипермаркета «Алтай» (торговые площади были увеличены практически в 2 раза до 40 тыс. м2), ввод площадей  специализированного ТЦ «Москва».

В течение 2008 года рынок аренды качественной недвижимости в торговых центрах пополнился на 44 000 кв.м, что примерно в 3 раза больше объема прироста 2007 года. Общий объем предложения качественной торговой недвижимости в ТЦ  в Барнауле по итогам 2008 года составил 179 958 кв.м.

К началу 2009 года в Барнауле действовало 3 111 объектов розничной торговли. Из них 50,2 % (1563 объекта) составляли магазины различного формата и ТЦ, 30,3 % (942 объекта) палатки и киоски, 12,6 % (393 объекта) – павильоны.

Необходимо отметить, что традиционно рынок торговой недвижимости Барнаула подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения (магазины), отдельно стоящие магазины и торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. В 2008 году и 1 полугодии 2009 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. В 2008 году в результате жесткой политики, проводимой администрацией города в сфере розничной торговли, количество мелкоформатных объектов розничной торговли (палаток и киосков) резко (в 5,5 раза) снизилось. К концу 2008 года в городе продолжало функционировать 942 объекта данного формата против 5 201 объекта в 2007 году.

Численность же стационарных торговых объектов на протяжении последних пяти лет неуклонно растет.

Диаграмма № 14

Традиционно значительная доля в обороте розничной торговли в Барнауле ранее приходилась на рынки и минирынки, которых в городе функционировало 30 шт. разной направленности, а также 8 комплексов мелкорозничной торговли.

Некоторые из ранее действовавших рынков подверглись реконструкции и в настоящее время позиционируются как торговые комплексы. Несмотря на удачное расположение в центре города и традиционное внимание покупателей, обеспечивающее этим объектам высокую популярность, к качественному предложению рынки относиться не могут из-за отсутствия единой концепции, стихийного подбора арендаторов, отсутствия якорных арендаторов и мелкосекционной нарезки. В настоящее время в Барнауле работают 11 розничных рынков, из них 7 универсальных рынков и 4 специализированных рынка, среди них продуктово-продовольственные рынки «Старый базар», «Крытый рынок», «Новый рынок», «Китайский рынок», «Докучаевский рынок». Общее количество торговых мест на рынках города составляет 8 080, из них 4 550 (56,8 %) на универсальных рынках, 3530 (43,2 %) - на специализированных рынках.

В настоящее время сегментирование рынка ритейла г.Барнаула (по количеству объектов) выглядит следующим образом.

Диаграмма № 15

В городе уже 5 лет идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 43% рынка торговой недвижимости, отдельно стоящие магазины и ТЦ - 36%, рынки (в т.ч. уличные) - 16%, а павильоны, ларьки и пр. - 5%.

За счет активного возведения торговых объектов совокупный объем торговых площадей в г. Барнауле также активно растет на протяжении последних пяти лет, за счет прироста стоимости в стационарных торговых объектах (магазинах и ТЦ), которая за этот период увеличилась в 1,7 раза, с 220,8 тыс.м2 в 2004 году до 369,9 тыс. м2 в 2008 году. Общий прирост торговых площадей в этих объектах составил 149,1 тыс.м2.

Диаграмма № 16

Общая торговая площадь (без учета рынков) к концу 2008 года составила 395,2 тыс.м2., увеличившись к прошлому (2007) году на 36,1 тыс.м2 (на 10 %).

При этом необходимо отметить, что торговые площади в ТЦ и магазинах иных форматов практически сравнялись и их удельный вес практически одинаков. В настоящее время ТЦ по торговой площади составляют 45,5% от всех остальных форматов, в 2006 году их удельный вес составлял 31,3 %. Таким образом, в краевой столице в последние годы наблюдается бурный рост площадей в ТЦ,  торговые площади в объектах розничной торговли других форматов имеет тенденцию к сокращению.

Диаграмма № 17

Необходимо отметить, что оптимальным при европейской модели развития рынка может считаться удельный вес 35-45%, т.о. по общей насыщенности торговыми площадями в ТЦ структура рынка Барнаула близка к среднеевропейской.

Однако тут встает вопрос о качестве торговых площадей. Большинство из них расположено в торговых центрах старого поколения (старого типа).

Диаграмма № 18

Основные площади объектов торговли — крупные гипермаркеты и торговые центры: «Алтай», «Бум», «Вавилон», «Европа», «Космос», «Москва», «Норд-вест», «Пассаж», «Сити-центр», «Ультра», «ЦУМ» и другие.

Кардинально изменились не только предпочтения населения, но и требования операторов розничного рынка. Среди операторов рознично рынка одно время существовала мода на небольшие стеклянные павильончики, более-менее равномерно разбросанные по городу. Теперь такая инфраструктура практически умерла, а на смену ей пришли супер- и гипермаркеты разных классов. Востребованными становятся крупные торговые помещения. В настоящее время индивидуальным предпринимателям интересны площади от 20 до 100 кв. м, юридическим лицам — от 100 до 1 тыс. кв. м. Еще два–три года назад наиболее популярными считались помещения от 10–12 кв. м и 30–50 кв. м соответственно. В большей мере это обусловлено развитием региональных торговых сетей и приходом на рынок города федеральных ритейлеров.

Сейчас в городе осуществляют деятельность 45 розничных торговых сетевых компаний. Крупные игроки рынка представлены местными («Мария-Ра», «Аникс», «Раздолье», «Новэкс», «Хелми») и федеральными торговыми сетями: «Детский мир», «Лента», «М.Видео», «Патэрсон», «Пятёрочка», «Пятый Элемент», «Сибвез», «Спортмастер», «Старик Хоттабыч», «Холидей Классик», «Эльдорадо», DOMO, «Чудо-Дом». Планируется открытие магазинов сетей «Техносила» и «МЕГА».

Лидером розничных торговых сетей является ТС «Мария-Ра», которая вышла на региональный уровень и объединяет 107 магазинов

Приход на потребительский рынок края сетей регионального и федерального уровня способствует повышению уровня конкуренции в торговли. С их приходом увеличивается ассортимент товаров, применяются новые элементы в обслуживании покупателей, а также расширяется география поставок алтайской продукции через межрегиональные сети на российский продовольственный рынок.

Вместе с тем необходимо отметить, что параметры спроса на аренду торговых площадей в ТЦ не всегда соответствуют имеющемуся предложению. Если местные торговые операторы готовы арендовать торговые помещения в торговых центрах невысокого качества по минимальным арендным ставкам, то федеральных операторов такое положение не устраивает – они ориентированы на более высокие стандарты и очень внимательно относятся к качеству торговых площадей. Чем активнее приход на рынок города федеральных сетей, тем заметней разрыв между спросом и предложением в данном качественном сегменте. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ.

Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. В 2008 году заполняемость современных торговых центров составляла порядка 95%-98% в 1 полугодии 2009 года снизилась незначительно.

В 1 полугодии 2009 года на рынке торговой недвижимости Барнаула проявлялись негативные тенденции, обусловленные влиянием финансового кризиса в экономике страны. В магазинах и ТЦ отмечалось интенсивное освобождение площадей. Снижение спроса на аренду торговых площадей, особенно заметным было в центральной части города (магазины «красной линии»).  По экспертным оценкам специалистов рэлтеров (МИЭЛЬ-Недвижимость) к концу 1 квартала 2009 года в городе пустовало около 40 % площадей. Удвоение против прошлого года,  когда в данный период было 20 % свободных площадей. Основными причинами освобождения площадей торговые операторы называли: снижение покупательского потока и высокие ставки аренды, не позволяющие поддерживать необходимую рентабельность торговой точки.

Количество предложений по арендопригодным площадям значительно превышало  спрос.Это в свою очередь привело к резкому падению стоимости арендных ставок.По данным ГК «Магистр» снижение стоимости аренды по всем направлениям за 4 квартал 2008 г.-1 полугодие 2009 г.  составило в разных районах города от 20 до 25%. Стоимость аренды офиса в центре города варьируется от 450 до 650 рублей за кв.м. и 300 - 400 рублей в спальных районах города, торгового помещения в центре города – 800 - 1000 рублей за кв.м  (до кризиса цены доходили до 1200 за кв.м)  и 400 - 600 рублей за кв.м - спальные районы, производственно-складского помещения – 100 - 200 рублей за кв.м.

По исследованиям компании RID Analytics (Realty Investments Development Analytics) структура объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде в г. Барнаул во 2 квартале 2009 года сложилась следующим образом.

Диаграмма № 19

Причем к аренде предлагались в основном небольшие помещения (площади), что связано с их освобождением в связи с  закрытием в период кризиса предприятий малого бизнеса, ликвидацией небольших низкорентабельных (убыточных) торговых точек.

Таблица № 19