Тема 10 Процесс оценки объектов недвижимости

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости.

Этап 1. Определение задачи оценки.

· идентифицируется оцениваемыйобъект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);

· устанавливается цель оценки;

· устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

· устанавливаются оцениваемые имущественные права;

· устанавливается дата оценки.

Этап 2. Составление плана работ и договора на проведение оценки.

· график работ по оценке;

· источники и способы сбора информации;

· затраты на сбор и обработку информации;

· оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

· вознаграждение оценщика;

· составляется договор на оценку

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

· осмотр объекта и прилегающей территории;

· юридическое описание объекта недвижимости;

· физические характеристики и местоположение;

· экономическая информация;

· проверка достоверности собранной информации;

· анализ и обработка информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями

Проводится обоснование реализации выбранных вариантов (см. тему 7).

Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Доходный подход. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Сравнительный подход. Основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

Затратный подход. Оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

· проверка полученных данных о величине стоимости;

· проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

· выведение итоговой стоимости.

Этап 7. Составление отчета об оценке

Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В отчете об оценке должны в обязательном порядке быть указаны[4]:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

Основные методы оценки недвижимости

Сравнительный метод оценки

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Метод основан на предположении, что поведение “нормального” покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных

объектов с той же степенью полезности.

       Достоинства метода: простой и наглядный т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

       Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

       Область применения: рынок жилья, объектов малого бизнеса; некоторые сегменты рынка земельных участков (садовые, под коттеджи, в черте города).

       Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика.

       Технология оценки:

- Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

- сбор и проверка достоверной информации по каждому выбранному объекту;

- выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.