Тема 5  Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости –это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения своих личных потребностей (жилье), либо, чаще всего с целью получения прибыли, которая возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает формы текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использовании при производстве товаров и т.д.

Рынок недвижимости тесно связан с рынками труда, товаров и финансов. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной только при наличии рынка недвижимости.

Имеется четыре группы участников рынка недвижимости:

-покупатели (юридические лица, физические лица, инвесторы, иностранные лица и государства);

-продавцы (юридические и физические лица, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие)

- посредники (профессиональные участники) (фирмы-риелторы, агентства оценщиков, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, банки, биржа недвижимости);

 - государственные органы , задающие правила игры на этом рынке (Бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражные суды, органы государственной власти субъектов РФ, учреждения Минюста РФ).

К особенностям рынка недвижимости относятся:

1. Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов

2. Низкий инвестиционный риск (товар имеет высокую доходность и заметно превышает стоимость кредитных ресурсов, является надежным залогом)

3. Спрос и предложение всегда несбалансированны. Предложение недвижимости из-за длительности цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. Поэтому саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено.

4. На рынке действует небольшое число покупателей и продавцов. По этой причине рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции - это рынок монополистической и олигополистической конкуренции. Покупатели боясь мошенничества предпочитают иметь дело с крупными компаниями, имеющими хорошую репутацию и деловой имидж, что ограничивает число продавцов.

5. Осуществляемость сделки на рынке недвижимости определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Если ожидания расходятся на 10%-15%, то они преодолимы, если разница достигает 50%, то сделки не совершаются. Собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цены.

6. Величина спроса на объекты недвижимости зависит от географических (местонахождение), исторических (сталинские, хрущевские, брежневские застройки), инфраструктуры (наличие дорог, предприятий торговли, бытового обслуживания) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, налогообложение.

7. Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Эти циклы совпадают с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует экономический спад.

Недостатки российского рынка недвижимости:

- Высокими трансакционными издержками, которые достигают 10% от стоимости объекта недвижимости, это вдвое выше, чем в станах с развитой экономикой.

- Затруднено получение информации о фактических ценах и сделках на рынке недвижимости. Высокий уровень налогов и госпошлин обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и т.д.

. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.