Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования физического, функционального и экономического износов.

Доходный метод оценки недвижимости

Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация, продажа или перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостатки: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития и интуиции.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозы оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Метод может осуществляться в трех основных формах:

Метод мультипликатора валового дохода (MPV)

Основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи в аренду: С = АП х MPV

С – стоимость недвижимости, ден.ед.

АП – годовая арендная плата, ден.ед./год

МВД - мультипликатор (мнодитель – лат.) валового дохода, равны й отношению “цена / арендная плата”, год

При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.

Пример.Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 т.руб/год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов:

1. Найдем MPV для каждого сопоставимого объекта

2. Среднее значение мультипликатора МВД = (4+3,5+3,7)/3 = 3,73 года

3. Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет: С = АП х МВД = 650 тыс.руб/год х 3,73 год = 2424,5 тыс.руб.

Метод прямой капитализации дохода (ПКД)

Заключается в использовании классической формулы: C = Д/К

Где С – стоимость недвижимости, руб.

Д – чистый операционный доход, руб./год

К – коэффициент капитализации в год

Экономический смысл оценки недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (Д = const), не будет меняться ставка капитализации К и доходы не ограничены во времени.

Пример.Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику Д = 900 тыс.руб/год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект, который был продан за 4000 тыс.руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был выявлен его чистый операционный доход, который оказался равным 760 тыс.руб.

1. На основании формулы К = Д/С оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации: К = 760 / 4000 = 0,19 в год (19% годовых)

2. Цена продаваемого объекта будет С = Д/К = 900/0,19 = 4737 тыс.руб.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3

Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.