Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

При использовании этого метода эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже они имели такие же характеристики как и оцениваемы й объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект. В итоге стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. 

Задача.Определить стоимость 20 -квартирного дома, если сделка продажи состоится при обычных условиях. Темп роста цен на данный вид недвижимости составляет 0,5 % в месяц.

Рыночная информация об аналогичных домах представлена в таблице.

Дом № 1 – был продан 3 месяца назад при обычных финансовых условиях. Наиболее близок по своему месторасположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше и это отличие оценено в 50000 руб. Как и у оцениваемого дома в доме №1 есть мусоропровод, его стоимость 160000 руб.

Дом № 2 – был продан 6 месяцев назад при благоприятный финансовых условиях, которые оцениваются в 150000 руб. Близок по своему месторасположению и ландшафту к объекту оценки, Имеет мусоропровод.

Дом №3 – продан 2 дня назад при обычных финансовых условиях. В отличие от других домов-аналогов и оцениваемого объекта, которые находятся в 8 кварталах от остановки, дом №3 находится в двух кварталах от остановки. Каждый лишний квартал от остановки оценивается в 30000 руб. Но у него нет мусоропровода.

Для решения задачи все данные сведем в общую таблицу:

Анализ попарных продаж

Один их способов определения величины поправки по какой-либо характеристики. Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости , которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить, что бы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Задача. Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м² с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие  объекты (объекта, полностью аналогичного исследуемому не обнаружено).

Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами (они аналогичны по площади с оцениваемым), но 1-ый отличается, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада ни гаража.

1. Сравнивая объекты 3 и 4 находим корректировку на наличие гаража:

К_гар = Ц₃ – Ц₄ = 39-36 = 3тыс.$

2. Сравнивая объекты 1 и 2 находим корректировку на наличие сада и гаража

К_{сад+гар.}= Ц₂ – Ц₁ = 50 – 42 = 8 тыс.$

3. Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок – К_{сад+гар.} и К_гар

4. К_сад = К_{сад+гар.} - К_гар = 8 – 3 = 5 тыс.$

5. Стоимость оцениваемого объекта будет:

С = Ц₁ – К_гар = Ц₂ + К_сад = 50 – 3 = 42 + 5 = 47 тыс.$

Метод процентных поправок

Иногда оценщик устанавливает корректировку стоимости элементов объекта недвижимости не в рублях, а в процентах, по формуле:

У_с = А (100 + b + c + …+ n)

Где А – базовая стоимость объекта недвижимости,

У_с – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости

b, c … n – поправочные коэффициенты в процентах

       Задача. Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене 700000$

       Оценщик считает, что:

- поправка на месторасположение составляет          +3%

- поправка на общее состояние составляет              - 7%

- поправка на окружающий ландшафт составляет       - 2%

- поправка на время продажи равна                                          + 4%

Стоимость оцениваемого объекта равна:

С = 700000 × (100 + 3 – 7 – 2 +4) = 700000 × 0,98 = 686000$

Метод общей группировки

Применяется в случаях, когда разброс цен между сопоставимыми объектами слишком мал (в пределах 3%). В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличивать разброс цен и следовательно не является ни завышенной ни заниженной – она объективна)

Задача. Продается квартира, стоимость которой необходимо оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичные квартиры, проданные недавно по ценам: 30, 30,2, 30,3 и 29,8 тыс.$. Разброс цен мал и составляет 1,7%, поэтому:

С = (29,8+30,3)/2 = 30,05 тыс.$