Тема 7 Правовые аспекты оценки недвижимости

Источники права

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Законодательную базу РФ составляют:

1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФжилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

- Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности;

- Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

- Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

3. Земельный кодекс от 30.10.2001г.Представляет основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли.

Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей.

4. Водный кодекс от 16.11.1995г.Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели, отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного объекта и их классификация и характеристики. 

5. Лесной кодекс от22.01.1997г.Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускается;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в порядке, установленном лесным или гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России. Регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общи имуществом собственников помещений;

- учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- предоставления коммунальных услуг;

7. Градостроительный кодекс от 29.12.2004г. Регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

8. Федеральный Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства.

В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г. Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

10. Федеральный закон №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998г.Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

11. Федеральный закон №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998г.Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в общей собственности.

12. Федеральный закон “О недрах” от 21.02.1992г.Содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр. Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью.

Оценка недвижимости