Тема 6  Сегментация рынка недвижимости

Сегментация рынка недвижимости – разделение его на однородные группы покупателей. В основу положены характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Всеобщее значение имеют следующие группы:

Рынок жилья делится на рынок городского и рынок загородного жилья. Рынок городского жилья делится на несколько групп учитывающий характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его месторасположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Спрос на загородное жилье в основном зависит от месторасположения.

Рынок нежилых помещений (рынок коммерческой недвижимости) на этом рынке преобладают сделки аренды, а не купли-продажи и мены как на рынке жилья. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов:

- рынок офисов: престижные офисы, соответствуют мировым стандартам для административных помещений (арендная ставка очень высокая), офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда в расселенных квартирах больших размеров (здесь наблюдается высокий спрос), помещения в зданиях нежилого фонда, госпредприятий, кооперативных учреждений (помещения без отделки и сопутствующих услуг, поэтому арендные ставки низкие).

- рынок торговых помещений, преимуществом обладают те которые имеют выгодное месторасположение, увеличивающее оборот торговли (рядом с транспортными узлами, в центре города, рядом с вокзалами). Преобладают формы сделок: купля-продажа и аренда.

- рынок складских помещений. На рынке предлагаются специализированные склады, ангары, подвальные и полуподвальные помещения. Ставки арендной платы дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов).

- рынок промышленной недвижимости. Требования к производственным помещениям зависят от специфика и технологии производства, требований пожарной и экологической безопасности.

Земельные участки. Делят по целевому назначению земель (дачный участок, пастбище, сад, парк, пашня), месторасположению, формам собственности, качеству земель (плодородность, наличие леса, реки), расстоянию от промышленных центров.

Рынок недвижимости так же подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство или строительные компании. На вторичном рынке обращается товар бывший в употреблении и принадлежавший физическим и юридическим лицам. Первичный и вторичный рынок тесно взаимодействуют. Например, если по каким то причинам (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, межнациональный конфликт) в регионе увеличивается предложение жилья на вторичном рынке, то автоматически падают спрос и цена на первичном рынке.

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

- регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- санированная, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;

- стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Тема 6 Ипотечное кредитование

Условия ипотечного кредитования

Ипотека – залог (греч)

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости

Объект залога – недвижимое имущество

Объект кредитования – цель для которой предоставляется ссуда

Ипотечное кредитование во всем мире развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Основное назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового дохода покупателей недвижимости.

Различают сочетания объектов залога и кредитования:

1. Строительство жилья под залог жилья

2. Строительство жилья под земельного участка

3. Приобретение земельного участка под залог жилья

4. Приобретение земельного участка под залог земельного участка

В течение срока действия кредита заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда неполными: у них есть права владения и пользования имуществом, но нет права распоряжения им.

Условия ипотечного кредитования жилья:

1. За первооснову источника погашения кредита принимаются стабильные доходы клиента (заработная плата). В России ежемесячные платежи не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье сумму не менее прожиточного минимума.

2. Для выдачи ипотечного кредита у заемщика должна быть первоначальная сумма 10 – 20% от стоимости объекта недвижимости, который заемщик хочет приобрести (В РФ размер кредита не менее 30% и не более 70% стоимости жилья).

3. Остальную часть стоимости жилья добавляет банк. Процентная ставка банка по ипотечному кредиту от 10 – 50% (В РФ 15% годовых)

4. Кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет. Досрочное погашение возможно через 6 месяцев.

5. Недвижимость, как объект залога должна быть застрахована.

Дополнительно заемщик оплачивает расходы:

- оплата услуг независимого оценщика жилья;

- комиссионные банку за оформление документов;

- оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной;

- сборы Федеральной регистрационной службы;

- годовой взнос страховой компании;

- оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия поручаются для выполнений ей.

В сделке принимают участие: заемщик, кредитор (банк), продавец (застройщик), страховая организация.

Расчет ипотечный кредитов

1. Постоянный ипотечный кредит.

Самый распространенный вид кредитования. Предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из % платежа и платежа по основной сумме кредита, позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называется самоамортизирующимся). Кредит устанавливает:

1. Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости К_з = И/С х 100%

Где К_з – коэффициент ипотечной задолженности (не более 70-80%, так как чем он выше, тем больше риска нарушения заемщиком своих обязательств)

И – сумма ипотечного кредита

С – стоимость объекта недвижимости

2. срок кредита

3. процентную ставку, исходя из условий рынка.

4. Ежегодный платеж по кредиту находится по формулам:

    Выплаты 1 раз в год PМТ = PV х     

    Выплаты m раз в год PМТ = PV х

2. Кредиты с переменными выплатами

Предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

2.1. Кредиты с шаровым платежом.

Предполагают единовременный итоговый “шаровый” платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

2.1.1. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких либо выплат. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. К таким кредитам прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит , проценты и получить прибыль от продажи.

Так как долг и проценты не погашаются в течение срока кредита, то процентные выплаты прибавляются к остатку (сумме долга) и на них начисляются сложные проценты по формуле начисления сложных процентов:

FV = PV (1 + i) ⁿ

2.1.2. Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - “шаровый” платеж основной суммы долга. Так как основная сумма долга не уменьшается и не изменяется, то проценты платятся с основной суммы долга, а не с ее остатка.

 FV = PV (1 + n × i)

2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а так же процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается

2.3. Кредит с участием. При предоставлении кредита с участием предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

2.4. Канадский ролл-овер (плавающий) предусматривает  деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы, для каждого из которых устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации или в размерах ежегодных платежей. Например увеличение процентной ставки вызовет увеличение срока амортизации или увеличение размера ежегодных выплат и наоборот. Этот вид кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции.