Тема 1 Понятие и признаки недвижимости

Надо еще побольше задач для Оценки недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 1 Понятие и признаки недвижимости

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации[1] в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы.

Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Следует также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении психологических, физиологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

К существенным (родовым) признакам недвижимости, позволяющим отличать ее от движимых вещейотносятся: неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации.

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты.

 Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Особенное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий).

По функциональным признакам земельные участки делятся на:

- участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);

- прибрежные участки земель водного фонда;

- участки земель лесного фонда (лесопосадки);

- участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий)

- участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);

- участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения.

Следует иметь ввиду, что функциональное назначение земли может меняться в зависимости от изменения рыночных предпочтений.

Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.2).

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит из следующих стадий:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации и подготовка земельного участка (удаление ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же прокладки коммуникаций, строительства зданий, посадки насаждений.

3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования, права владения).

5. Использование объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное расходование потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт, перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и застройка свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий

**Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст

Рис. 1.2. Срок жизни объекта недвижимости

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

· приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

· владение и пользование в определенном периоде;

· управление объектом;

· извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

· распоряжение собственностью;

· множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

· распоряжение вещными правами на объект;

· изменение функционального назначения объекта;

· прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

· конец экономической жизни объекта;

· государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).