Основные принципы определения эффективности инвестиций

Эффективность инвестиций определяется соотношением результата от вложений и инвестиционных затрат. Для определения эффективности инвестиций в какой-либо объект или предприятие разрабатывается инвестиционный проект, в котором дается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе описание проекта строительного объекта и практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

 Показатели общественной эффективности раскрывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние» в смежных секторах экономики, экологии, социальные и внеэкономические эффекты.

Показатели коммерческой эффективности проекта отражают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект, при условии, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя эффективность участия предприятий и организаций в проекте; инвестирования в акции — для акционеров, акционерных обществ — участников инвестиционного проекта; участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям и бюджетную эффективность участия государства в проекте.

В основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических и технологических решений, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла — от проведения прединвестиционных исследований до прекращения его функционирования;

моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы;

сопоставимость условий осуществления проекта;

принцип положительности и максимум эффекта: при сравнении альтернативных вариантов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;

фактор времени, в том числе разрыв во времени между началом строительства и вводом в эксплуатацию (лаги), неравноценность разновременных затрат и др.;

учет только предстоящих затрат и поступлений. Используемые в проекте ранее созданные ресурсы оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью, отражающей максимальное значение упущенной выгоды;

сравнение: «с проектом» и «без проекта»;

учет всех наиболее существенных последствий проекта, наличия разных участников проекта, влияния оборотного капитала, инфляции, неопределенностей и рисков.

Оценка эффективности инвестиционного проекта

При оценке эффективности инвестиционного проекта проводится анализ по множеству экономических показателей, а также перепроверяется достоверность и реальность данных бизнес-плана. Кроме того, проведенный анализ позволяет определить ключевые показатели и увидеть, как они влияют на эффективность проекта, а в случае необходимости возникает возможность отрегулировать бизнес-план таким образом, чтобы проект был максимально прибыльным и эффективным.

При оценке инвестиционного проекта учитывается целый ряд экономических, социальных и даже политических факторов, всё зависит от глобальности проекта. Выделяют 2 вида оценки эффективности инвестиционного проекта:

- эффективность всего проекта в целом;

- эффективность участия в проекте (для отдельных его участников, например, акционеров, предприятий-участников, государства и других инвесторов.

Для оценки эффективности предлагаемого Вам инвестиционного проекта советуем воспользоваться следующими нашими услугами:

o В случае, если бизнес-план не содержит необходимых расчетов для определения эффективности инвестиционного проекта:

- Проверка данных, на которых основан бизнес-план;

- Расчет эффективности инвестиционного проекта.

o В случае, если бизнес-план содержит все необходимые расчеты:

- Проверка данных, на которых основан бизнес-план;

- Проверка расчетов, которые приведены в бизнес-плане.

o В случае, если бизнес-план содержит данные по эффективности инвестиционного проекта в целом для предприятия:

- Расчет эффективности проекта для конкретного инвестора.

                      42.     Ипотека: сущность, основные понятия

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

           43.     Основные этапы ипотечного кредитования

 1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

 2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

 3) оценка вероятности погашения кредита;

 4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

 5) заключение кредитной сделки;

 6) обслуживание кредитной сделки;

 7) закрытие кредитной сделки..

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

 - договор купли-продажи недвижимости;

 - кредитный договор;

 - договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

 - договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

 - осуществляется прием платежей;

 - проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

 - ведется бухгалтерский учет операций;

 - рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

 - взимаются просроченные платежи;

 - ведется работа с проблемными кредитами:

 - переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

 - ведется отчетность по выданным кредитам.