Система классификаций объектов недвижимости

В структуре недвижимости выделяют две составляющие – природные объекты (участки недр) и искусственные объекты – либо постройки: а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), повышенной этажности (10-20), высотные дома (больше 20); б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, предприятия как имущественный комплекс;в) общественные здания и сооружения – школы, лечебно – оздоровительные, учебно – воспитательные, культурно – просветительские; специальные здания и сооружения – административные здания, вокзалы, аэропорты и т.д.

Классификация жилых объектов недвижимости.

Классификация жилых объектов недвижимости: в зависимости от предпочтения покупателей жилые объекты недвижимости делят на 3 подвида: 1) жилье высокой степени комфортности – 8 признаков к отнесению к элитности: местоположение, материалы, клубность, инженерное обеспечение, инфраструктура, цена, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью; 2) типовое жилье (эконом-класс) – характерное размещение в любом районе города, по конструктивно- технологическим характеристикам – это панельно – кирпичные жилые дома. 3) низший эконом – класс – для населения с низкой платежеспособностью, в непрестижных районах, удалено от основных транспортных коммуникаций, занижены архитектурно – планировочные характеристики. На соновании градостроительных ориентиров выделяют дома старого фонда, построенногов дореволюционный период, дома постройки с 1917 года до конца 1930-х гг., которые отличаются лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположены в непосредственной близости к местам приложения труда того периода; «сталинские» дома, дома индивидуальной планировки, хрущевки с 1960 с заниженной архитектурной планировкой, дома второго поколения индустриального построения, КПД, современные жилые дома. Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

- дома с кирпичными стенами;

- панельные дома;

- монолитные дома;

- деревянные дома;

- дома смешенного типа

Классификация коммерческих объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно

1. торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.

рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.

Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется недвижимость между различными конкурирующими вариантами ее использования. Рынок недвижимости существует только тогда когда взаимодействуют три процесса: передача прав на недвижимость, установление цен на объекты недвижимости, распределение недвижимости межу ее различными вариантами. Основные специфические особенности рынка недвижимости: 1) рынок недвижимости локализован, т.е. его объекты ограничены определенным местом. Локальность рынка заключается еще в том, что объекты рынка уникальны и их ценность зависит от внешней окружающей среды. 2) рынок недвижимости сегментирован поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом. 3) рынок недвижимости относится к узкому рынку, т.е. рынок обладает ограниченным количеством продавцов и покупателей. 4) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают 4 вида затрат: единичные инвестиции, затраты на поддержание объекта в функциональном состоянии, расходы на решения, налог на госпошлины и другие сборы. 5) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка. 6) рынок недвижимости несовершенен: ограниченный и нерегулярный спрос, привязанность фактора производства и товара к месту, недостаток информации о реальных ценах и свойствах товара, низкая ликвидность товара.

Функции рынка недвижимости

1.Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. 2.Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.3.Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.4.Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.5.Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.6.Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.7.Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.8.Инвестиционная функция- рынок недвижимости, это- привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.9.Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества.10.Перераспределительная функция-неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном счете ведет к их переходу к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное использование указанных объектов.

12.     Cубъекты рынка недвижимости.

Участниками субъектно – объектных отношений в сфере недвижимости являются, субъекты , муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. К субъектам рынка недвижимости относят:

1.продавцов (арендодателей)

2. покупателей (арендаторов)

3. квалифицированных участников рынка недвижимости. Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью.

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов).

Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников

13

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

- автора идеи проекта, что создавать и где;

- приобретателя земельного участка под застройку;

- организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами);

- нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);

14

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

o институциональный;

o объектный;

o воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

o органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

o институт независимой оценки недвижимости;

o девелопмент;

o банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

o институт управляющих недвижимостью;

o институт риэлторов;

o государственный и частный нотариат;

o строительные организации;

o арендаторы недвижимости;

o продавцы недвижимости;

o саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

o рынок земли;

o рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

o строительный рынок;

o рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

o рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

o рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

o рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

15

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок: купля – продажа, мена, дарение, наследование, рента, ипотека, аренда, лизинг, доверительное управление, взнос в уставный капитал, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, приватизация. По договору купли – продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель принимает имущество и уплачивает за него определенную денежную сумму. При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудования, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия и делается это на основе аудиторского заключения. В договоре мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает и покупателем имущества, которое он получает. Сделка дарения – это безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде дарственной. Для сделки дарения есть ограничение. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. При этом одаряемый в праве в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него. Наследование осуществляется по закону и оформляется завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, то право наследование передается государству. Рента – одна из сторон передает другой стороне в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме. По договору допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты. Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательств обеспечиваемого законом. По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. В аренду могут передаваться земельные участки, комплексное имущество. В договоре аренды должны быть указаны данные позволяющие определенно устанавливать имущество подлежащее передаче арендатору.

17

В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор-это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме. Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.

Существуют следующие виды договоров:

1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество;

2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;

3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;

4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;

5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;

6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;

7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия;

8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор.

Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения.

Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.

Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.

Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.

Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.

Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.

Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.

Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.

Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.

19

Поскольку земля - всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим в основном применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий- пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

-право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- гарантия от экспроприации или право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочное владение;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные,

 т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

20

Под субъектами собственности понимают конкретных людей (группы), которые вступают между собой в отношения собственности. Субъектами собственности могут быть отдельный индивид, коллектив людей, общество в целом. Это определяется принятым способом персонификации собственности: подход бывает или моносубъектный, или полисубъектный. Последний, в свою очередь, может быть либо долевой, когда определяются доли каждого из субъектов, либо бездолевой, когда доля не выделяется. Существует и институциональная персонификация собственности, когда ее субъект – не лицо или группа определенных лиц, а социальный институт (например, государство).

Объектом собственности называют те элементы условий производства и результатов деятельности людей, которые присвоены данным субъектом. Все объекты собственности можно разделить на две большие группы: 1) вещественные, 2) невещественные. При таком подходе вещественные объекты собственности представлены двумя видами – это средства производства и предметы потребления. К невещественным объектам собственности относятся научные знания, информация, способности людей (их рабочая сила).

21

Форма собственности - понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов дохода. Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный-частный, и совместный – общий, публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.д.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государст-венной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех других видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

25

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

o исходным моментом любых управленческих действий;

o основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

o основой анализа проблем-несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений.

В самом общем виде цель-это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив- внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности- материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

- потребности, которые хочет удовлетворить человек;

- благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;

- трудовые действия, необходимые для получения блага;

- цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

инициативы - сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

инструмента управления - руководящее требование, повелитель (императив) действий;

критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;

координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды ? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

- Измеримость-количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

- реальность-поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

- четкость и конкретность- точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости- жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества-публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников-добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска-несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.