Требования к отчету об оценке

Отчёт об оценке - представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Основные требования, которые предъявляются к отчёту об оценке, изложены в

Законе "Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29.07.1998г.

Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" от 20.07.2007г.;

ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости" от 20.07.2007г.;

ФСО № 3 "Требования к отчёту об оценке" от 20.07.2007г.

Требования к содержанию отчёта об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке должны содержаться следующие разделы.

Основные факты и выводы. Этот раздел включает в себя:

o общую информацию, идентифицирующую объект оценки;

o результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

o итоговую величину объекта оценки.

основание для проведения оценки - договор об оценке, номер, дата, либо решение суда и пр.

Задание на оценку:

o объект оценки

o имущественные права на объект оценки;

o цель оценки;

o предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

o ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки;

o вид стоимости;

o дата оценки;

o срок проведения оценки;

o допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка;

o балансовая стоимость объекта оценки (для юридического лица).

Затратный подход к оценке объектов недвижимости.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

 - величина накладных расходов;

 - затраты на оборудование;

 - нормы прибыли строителей в данном регионе;

 - рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

 - Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

 - Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

 - Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

 · физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

 · функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

 · внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 - Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

 - Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

           33. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:

Ср=Цi ± Кi

где Цi - цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

Кi - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

o анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости

o определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

o разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

o расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

o применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

o анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

o Состав имущественных прав.

o Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

o Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

o Динамика сделок на рынке (дата продажи).

o Местоположение.

o Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

o Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

o Отклонения от целевого использования.

o Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.