Категории земельных участков

Понятие и признаки недвижимого имущества

В настоящее время согласно ст.130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначения невозможно в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В состав объектов недвижимости включаются: земельные участки, участки недр, все что связано с землей, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.), предприятия как имущественный комплекс, иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону. К основным признакам недвижимости относятся: стационарность, неподвижность; материальность – недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной и стоимостной форме; долговечность – от 15 до 150 лет по СНиПу

Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар - это:

• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

• право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

• услуга - возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.)

Недвижимые вещи как товар включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость-стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость-это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. На предложение недвижимости  товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена.

Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости-это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности.

Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• формирование- строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

• эксплуатация -функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

• смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

• прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение

Экономический срок жизни- это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни-это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки.

Хронологический возраст-это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Сущность земельного участка как объекта недвижимости

Земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, а также все что находится над и под поверхностью земельного участка, или иное не предусмотренное ФЗ о недрах, об использовании воздушного пространства и иными ФЗ. З.У. может быть делимым или неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, причем каждая часть после раздела образует самостоятельный з.у. Неделимым признается з.у. который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные з.у. Реквизиты паспорта з.у.: 1) размер земельного налога или арендной платы с единицы площади.

2) экспликация земель – застроенная территория площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами.

3) балансовая стоимость строений и сооружений – расчетная и рыночная стоимость з.у.

Категории земельных участков

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

o земли сельскохозяйственного назначения;

o земли населенных пунктов;

o земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

o земли особо охраняемых территорий и объектов;

o земли лесного фонда;

o земли водного фонда;

o земли запаса

 Земли сельскохозяйственного назначения - земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения.

В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

 К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

К землям водного фонда относятся земли покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию