Понятие и форма договора аренды.

Договор аренды – соглашение сторон, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Признаки: 1) возмездный; 2) консенсуальный (аренда ТС – реальный); 3) взаимный; 4) нет перехода права собственности; 5) временный характер владения или пользования имуществом.

Предмет договора (существенное условие):вещииндивидуально-определенные и непотребляемые.

Форма договора:а) устная; б) письменная: 1) между ЮЛ; 2) между ЮЛ и гражданином; 3) между гражданами, если договор заключен на срок более года; 4) договор проката, договор аренды ТС; в) при переходе права собственности на арендованное имущество к арендатору - форма, предусмотренная для договора купли продажи соответствующего имущества; г) государственная регистрация – договор аренды недвижимости (искл.: аренда ТС; аренда земельного участка, заключаемые на срок менее чем 1 год).

Арендная плата и последствия нарушения сроков её внесения.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны вправе установить в договоре арендную плату в виде сочетания перечисленных форм или в иной форме.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем 1 раз в 3 месяца).

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Объекты аренды и ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Предмет договора (существенное условие):земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, ТС и другие вещи, и притом -индивидуально-определенные и непотребляемые.

Предмет договора считается установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, за искл. тех, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении недостатков арендатор вправе: а) потребовать безвозмездного устранения недостатков; б) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; в) потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков либо из зачета в счет арендной платы; г) потребовать расторжения договора; д) потребовать возмещения непокрытой части убытков, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Обязанности арендодателя:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

2) вместе с имуществом передать принадлежности и документы (диспозитивная);

3) передать имущество в обусловленный срок, если срок не определен - в разумный срок. Если имущество не передается, арендатор вправе истребовать имущество в принудительном порядке и возмещения убытков;

4) нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют пользованию им.

При обнаружении недостатковарендатор вправе: а) потребовать безвозмездного устранения недостатков; б) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; в) потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков либо из зачета в счет арендной платы; г) потребовать расторжения договора; д) потребовать возмещения непокрытой части убытков, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков;

5) обязан предупредить арендатора о правах 3 лиц на сдаваемое в аренду имущество; если он этого не сделает, арендатор вправе требовать уменьшения размеров арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

6) производить капитальный ремонт имущества. В случае невыполнения арендатор вправе: а) осуществить капитальный ремонт; б) взыскать стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; в) потребовать уменьшения арендной платы; г) потребовать расторжения договора;

7) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.

Арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом лично в соответствии с условиями договора аренды или его назначением;

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом;

3) при прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (диспозитивная);

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду.

Договор субаренды.

Арендатор может с согласия арендодателя передать арендованное имущество в субаренду. Исключаются субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда.

Договор заключается на срок, не превышающий срок договора аренды. К договору применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора арендывлечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды признается ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.