Організація та діяльність товариства

Співвласників квартир

Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багато­квартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартиного будинку визначені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будин­ку". Об'єднання створюється як організація для забезпечення ізахисту прав його членів та дотримання їх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забез­печення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Метою створення та діяльності об'єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової тери­торії, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами бу­динку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети прак­тично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності ад­міністративно-територіальних одиниць.

Для створення необхідно дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.

Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення об'єд­нання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також влас­ники нежилих приміщень будинку (не менше 3).

Ініціатори створення об'єднання власників скликають установчі лбори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жи­лих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і при­будинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повин­но бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до да-

-329-

ти проведення зборів, що робить досить динамічним процес створен­ня товариства.

Установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше поло­вини власників. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Повідомлення має містити інформацію про створення об'єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та по­рядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідом­лення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об'єд­нання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних за­ходів щодо повідомлення такого власника.

Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформ­люється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.

Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення това­риства співвласників багатоквартирного житлового будинку.

На установчих зборах розглядається питання про основні прин­ципи користування майном жилого будинку та порядок створення об'єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі пи­тання: а) створення об'єднання власників; б) розгляд і затверджен­ня статуту об'єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об'єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання насту­пних зборів; ґ) інші питання.

На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник бу­динку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питан­ня про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше за­цікавлені в належному утриманні будинку. У зв'язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, ін­ших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи при-мусової колективізації.

-330-

Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присут­ніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких при­чин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвер­дження статуту об'єднання співвласників.

Така процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешкан­ців будинку.

Реєстраційна стадія. Об'єднання набуває прав юридичної осо­би з дня його державної реєстрації.

Після набуття статусу юридичної особи об'єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комп­лексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об'єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Об'єднання є господарською організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна наявність таких документів: заява про реєстрацію, протокол уста­новчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що вста­новлюють право кожного власника на володіння будинком, кварти­рою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділян­ки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) пере­лік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічно­го стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бу­ти здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

Статут об'єднання власників підлягає державній реєстрації без­коштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен заре­єструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання чаяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення над­силається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом п'яти робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилаєть-

-331-

ся в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об'єднання.                                    

Зміст статуту об'єднання власників. Статут об'єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити такі ві- домості: а) назва та місцезнаходження об'єднання; б) мета, завдан­ня та предмет діяльності об'єднання; в) перелік майна, що перебу­ває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов'язки членів об'єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебу­ває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір ре­зервного фонду об'єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об'єднання, їхні повноваження, порядок формування, періо дичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або ква ліфікована більшість голосів; є) порядок прийняття кошторису створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття т; внесення змін до правил управління, утримання і використанні майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відпові дальності користувачів майна, що перебуває у загальному користу­ванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішні: документів об'єднання; з) порядок здійснення права доступу де квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об'єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об'єднан­ня може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володін­ня, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укла­дення угод і договорів між об'єднанням власників і кожним власни­ком квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікрвана більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання; л) порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотни ми для діяльності об'єднання.

Вид відповідальності (адміністративну, цивільну) і міру відпові дальності правопорушників визначає тільки суд.

Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом мо жуть бути обмежені права власника, визначені законом "Про влас

-332-

ність", а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен до­тримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об'єд­нанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо роз­порядження власним майном, а також зобов'язання нового власни­ка вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. У п. 18 Положення зазначено, що у разі виникнення прав на квар­тиру, жиле чи нежиле приміщення особа, яка набуває цих прав, по­дає до об'єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов'язуєть­ся виконувати статут, а також інші правила і вимоги об'єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав. Отже,"членство у товаристві є обов'язковим, і з купівлею квартири особа повинна ста­ти членом товариства або відмовитись від покупки. Власник кварти­ри, у свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов'язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.

Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будин­ку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наяв­ності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зроби­ти суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України "Про власність", яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє май­но, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодав­чими актами України.

З проведеного аналізу нормативних актів, які регулюють поря­док створення діяльності товариства співвласників квартир, можна зробити такі висновки. По-перше, нормативні акти, які регулюють порядок створення та діяльності товариства співвласників квартир, не відповідають нормам житлового та цивільного законодавства.

По-друге, нормативна база, що передбачає створення об'єднань власників квартир не відповідає сучасним потребам суспільства, не­досконала (в тому числі і з питань оподаткування), а це вплинуло на те, що не було таки створено багато цих юридичних осіб. Тому потрібно негайно вирішити питання прямої участі держави в утри­манні жилих будинків до стабілізації соціально-економічного стану н державі, коли кондомінімуми зможуть бути самодостатніми. На нашу думку, держава повинна нести обов'язок утримання житлово­го фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних бу-

-333-

динків, оскільки будинки поступово руйнуватимуться. Це підтверд­жує практика експлуатації будинків житлово-будівельних коопера­тивів, які, відповідно до чинного законодавства, повинні здійснюва­ти експлуатацію та проводити капітальний ремонт, але не роблять цього.

Держава має за мету перекласти, як це робиться в усьому світі, на товариства власників квартир свої обов'язки щодо утримання житлового фонду, але це можна зробити тільки тоді, коли виникне економічна зацікавленість і потреба створення товариства спів­власників.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що для забез­печення належного утримання багатоквартирного жилого будинку та прибудинкбвої території, співвласниками якого виступають три й більше фізичних та/чи юридичних осіб незалежно від форми влас­ності належних їм приміщень, захисту прав власників квартир, їх частин і нежилих приміщень в обов'язковому порядку створюється об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку (бу­динків), а також з цією метою мешканці кількох компактно розташо­ваних багатоквартирних жилих будинків можуть створювати това­риство власників житла.

У багатоквартирному жилому будинку може бути створено ли­ше одне об'єднання співвласників.

За рішенням загальних зборів членів об'єднань співвласників ок­ремих багатоквартирних жилих будинків, товариств власників жит­ла можуть створюватись асоціації власників житла. До складу асоціації можуть входити об'єднання та власники садиб, що використовують спільно внутрішньоквартирні інженерні мережі (споруди). Статут асоціації визначає назву, місцезнаходження, представництво від об'єднання, права і обов'язки членів асоціації, статутні органи, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту та інші важливі для діяльності асоціації питання.

Оформлення та реєстрація документів, які засвідчують створен­ня об'єднання співвласників, товариства власників житла, поклада­ється також на колишніх власників будинку.

У разі перебування будинку у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.

З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об'єднан-

-334-

ня (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місце­вого самоврядування.

Об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації — це неприбуткові ор­ганізації, створені для спільного утримання, управління та обслуго­вування цих будинків і приналежних до них прибудинкових терито­рій, користування та володіння спільним майном.

З метою виконання статутних завдань, вони можуть здійснюва­ти господарську діяльність.

Об'єднання співвласників, товариство власників житла не відпо­відає за зобов'язання своїх членів, а члени об'єднання співвласників чи товариства власників житла не відповідають за зобов'язаннями об'єднання чи товариства.

Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що пе­ребувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.

Усі члени об'єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об'єднанні, зо­бов'язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними збора­ми членів об'єднання.

Частка кожного члена об'єднання співвласників багатоквартир­ного жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової території визначається пропорційно його частці у майні, що перебуває у спільній сумісній власності, і визначається в порядку, передбаченому статутом об'єднання співвласників.

Об'єднання співвласників має право у судовому порядку стягну­ти суму заборгованості члена об'єднання у спільних витратах.

Субсидії, надані окремим членам об'єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахун­ковий рахунок об'єднання співвласників і використовуються за ці­льовим призначенням.