Правове становище співвласників квартир

Умови користування жилим приміщенням, права і обов'язки наймачів і членів їхніх сімей визначаються Житловим кодексом.

У ст. 24 цього Кодексу зазначено, що для експлуатації держав­ного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлу­атаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі госпо­дарського розрахунку. Вони зобов'язані забезпечувати охорону жит­лового фонду і належне його використання, а також високий рівень обслуговування громадян.

Жилі будинки, побудовані або придбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Вони можуть заповіда­ти їх, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати в тимча­сове користування іншим громадянам, юридичним особам і державі. Окрім того, вони зобов'язані здійснювати своєчасне проведення ре­монту своїх будинків, забезпечувати їх охорону, утримувати в по­рядку територію біля будинку.

Громадяни, які користуються державним житлом на умовах най­му, можуть приватизувати його у порядку і на умовах, передбаче­них Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Користування будинками (квартирами) державного та громад­ського житлового фонду, фонду ЖБК, а також приватного житлово­го фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням иимог "Правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинкових територій", затверджених Постановою Кабінету Мініст­рів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572; Закону України "Про об'єднання співвласників в багатоквартирного будинку".

Власники житла за рахунок власних коштів зобов'язані сплачу­вати всі витрати, пов'язані з утриманням жилого будинку.

-323-

У багатоквартирних жилих будинках їх власники або уповнова­жені ними органи мають право укладати договори на виконання ро­біт, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом будинків не тільки з державними, а й з приватними підприємствами.

Тривалий час експлуатація державного житлового фонду зали­шалася гострою проблемою як для держави, так і для громадян, що в ньому мешкали. Фінансування затрат на експлуатацію, поточний і капітальний ремонт житлового фонду місцевих рад здійснювалося за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі їх нестачі — за рахунок державного бюджету.

Затрати на відомчий житловий фонд здійснювалися за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих під­приємствам, установам, організаціям, а коли їх не вистачало — за рахунок коштів цих підприємств, установ чи організацій.

Недостатність коштів у власника, монополізм створених ним структур, споживацьке відношення квартиронаймачів до житлового фонду призводило до руйнування будівель, зниження комфортності житла.

Ситуація, що склалася у сфері житлового господарства з обслу­говуванням житлового фонду надзвичайно складна. Постійно змен­шується обсяг дотацій на його утримання, проведення ремонтних робіт. І це в той час, коли невпинно зростає кількість будинків і квартир, що потребують капітального ремонту або перебувають в аварійному стані.

Перед державою постало запитання: яким чином змінити сферу послуг обслуговування житлових будинків. З моменту передачі житла у приватну власність (тобто його приватизації) виникли нові умови та система обслуговування цієї власності. Почалося впрова­дження нових форм експлуатації житла — залучення приватних структур до його обслуговування. Це було підказано самим життям. Претенденти на укладення контракту обиралися на конкурсній ос­нові.

Як зазначалося, всі послуги на утримання житла виконували житлово-експлуатаційні організації, які були монополістами у цій сфері. З часом рівень обслуговування погіршувався, мешканців не задовольняли обсяги та якість робіт, пов'язаних з ремонтом і утри­манням будинків. Переважна їх кількість пасивно ставилася до не­обхідності належним чином утримувати й доглядати місця спільного користування у багатоквартирних будинках, особливо сходів, ліфтів тощо.

Конкуренція у сфері утримання житла була відсутня. У разі її іс­нування споживач має змогу отримати більш якісні послуги за ниж-

-324-

чими цінами. Адже якщо необхідні роботи не виконуються належ­ним чином, то власник будинку може розірвати контракт на обслу­говування будинку і передати замовлення якійсь іншій приватній структурі для виконання зазначених робіт. Тобто гарантією якісного обслуговування буде можливість відмовитися від послуг приватної фірми після завершення строку, на який укладено контракт. У цьому разі приватна структура втрачає гарантований заробіток, що буде для неї не бажано. І саме цьому в неї з'являється зацікавле­ність у продовженні контракту.

Не слід забувати, що з підвищенням квартирної плати та плати за комунальні послуги як квартиронаймачі, так і власники квартир мають право вимагати поліпшення якості послуг, що надаються на утримання й обслуговування будинку. Адже вони зацікавлені у під­вищенні цінності їх квартир.

Приватне утримання житла не ставить перед собою за мету від­міну житлово-експлуатаційних організацій. Порівнювати їх немож­ливо. Одні з цих виробничих підприємств працюють з чудовими ре­зультатами, нарікань на їхню роботу від мешканців немає. Інші ж практично не справляються зі своїми обов'язками. Але, незважаючи на це, вони обслуговують житловий фонд і прибудинкові території, конкуренція на виконання цих робіт відсутня, а, отже, відсутня і мо­тивація для підвищення якості житлово-комунальних послуг, які на­даються населенню.

З метою створення більш ефективного механізму у сфері надан­ня послуг на обслуговування та ремонт житлового фонду в Харкові, Одесі, Києві проводилися експерименти щодо залучення недержав­них підприємств на виконання вказаних робіт.

Претенденти обиралися на конкурсній основі з урахуванням їх досвіду, кваліфікації персоналу, вартості обслуговування. Життя підказало залучати до цієї роботи приватні структури. Але головне — це те, що мешканці не повинні відчувати різницю між вартістю об­слуговування за часів господарювання житдово-експлуатаційних ор­ганізацій і тією, що складається за умов функціонування приватної структури.

Проте, на жаль, система приватного утримання житла не завж­ди виправдовує себе як у м. Києві, так і в інших містах, де вона за­стосовувалася, і поки що достатніх результатів не принесла. Мож­ливо за нею майбутнє. Органи державної виконавчої влади постійно повинні тримати питання експлуатації житлового фонду під конт­ролем.

З урахуванням положень "Концепції державної житлової політи­ки" Верховною Радою, Президентом та Урядом України проведена

-325-

робота щодо правового забезпечення і організаційного реформуван­ня житлової політики, зокрема, щодо створення конкурентного се­редовища у сфері обслуговування та ремонту житлового фонду.

Держбудом розроблено і введено в дію "Типове положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій" та "Типовий договір на утри­мання житлових будинків і прибудинкових територій". Зазначені положення затверджені наказом Держбуду України від 7 вересня

1998 р. за № 194.

З часу прийняття Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" державний житловий фонд, за винятком відомчого, пере­дається у комунальну власність органам місцевого самоврядування, які забезпечують його утримання.

Протягом десятиріч експлуатація державного житлового фонду залишається гострою проблемою як для нашої держави, так і для її громадян. Хоча в результаті приватизації державного житлового фонду квартири в багатоквартирних будинках і знаходять справж­ніх своїх власників, це не вирішує питань утримання всього житло- вого фонду, що значно ширше за своїм правовим змістом, ніж утри­мання власної квартири. Власниками будинків залишаються місцеві органи влади та управління, які займаються обслуговуванням жит­ла. Після передачі державного житла у приватну власність держава отримує можливість зменшити обсяг дотацій на його утримання. Нові власники квартир можуть частково брати участь в утриманні житлового фонду, але все одно цього недостатньо для вирішення всіх питань управління будинком, до того ж вони не несуть за нена­лежне утримання будинку відповідальності.

Одна з проблем — це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й біль-ше квартир, виникає багато співвласників будинку з різною часткою власності та різною правосуб'єктністю. У даний час відсутні підзаконне правове регулювання взаємовідносин між власникам квартир і власниками нежилих приміщень у цих будинках, а таколі між місцевими органами державної виконавчої влади та підприєм­ствами, що обслуговують житло. Хоча на виконання положені "Концепції державної житлової політики" проведена певна роботі щодо правового й організаційного реформування житлової політики зокрема, щодо створення конкурентного середовища у сфері обслу говування та ремонту житлового фонду. Але Кабінет Міністрі повинен вжити низку заходів, визначених законом "Про об'єднанн співвласників багатоквартирного будинку".

-326-

Створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків і недержавних форм обслуговування житла відповідає інтересам як мешканців, так і місцевих органів влади. Особливо важливо те, що змінюється структура фінансування державного житлового фонду. Існуюча державна система обслуговування не може запропону­вати чогось нового в обслуговуванні житла. Так, 65 відсотків опита­них громадян не задоволені роботою ЖЕКів, 2/3 взагалі ніколи не звертаються до них, всі поточні ремонти роблять самостійно. Ради­кальна реорганізація взаємин у системі житлово-комунального гос­подарства спричинює необхідність появи альтернативи ЖЕКам. Умови проживання людей значно поліпшаться, якщо буде створено ринок з надання житлово-комунальних послуг, виникне конкуренція щодо права укладення договорів на утримання житлового фонду.

Термін "кондомініум" походить з римського права і означає су­місне володіння й користування майном кількома власниками. Така форма власності знайшла значне поширення в європейських країнах і в СПІА. Кондомініум — товариство, що об'єднує мешканців бага­топоверхового жилого будинку, має статус юридичної особи. У нас кондомініумами називаються товариства (об'єднання) власників (співвласників) жилих приміщень у багатоквартирних будинках, де встановлені умови сумісного володіння та користування допоміжни­ми приміщеннями будинку (ліфтами, сміттєпроводами, тамбурами, сходовими клітками, вестибулями, холами, горищами, спорудами та елементами благоустрою прибудинкової території та іншими місця­ми загального користування). Метою цих товариств є збереження будівель і управління місцями загального користування (спільними частинами). Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків повинні взяти на себе вирішення всіх питань утримання будинків, нормативна база з цього питання достатньо розроблена і дозволяє робити це.

Ініціатива власників приватизованих квартир заохочується дер­жавою, яка надає зазначеним товариствам статус юридичної особи і дня його державної реєстрації.

Відповідно до п. З ст. 10 Закону України "Про приватизацію дер­жавного житлового фонду" для забезпечення ефективного викорис­тання приватизованих квартир (будинків) і управління ними мо­жуть створюватися товариства або об'єднання індивідуальних влас­ників квартир і будинків. Таким чином, власники можуть створюва­ти об'єднання. Це їх право.

Постанова Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за М» 588, Закон України "Про б'єднання співвласників багатоквартир­ного будинку" регламентує створення і функціонування об'єднань

-327-

співвласників жилих будинків та інші питання, пов'язані з утриман­ням житла, організацією та діяльністю цих об'єднань. Створені та­кож і товариства власників квартир відповідно до ст. 10 Закону Ук­раїни "Про приватизацію державного житлового фонду". У кондомі­ніумах, на відміну від кооперативів, мешканці мають незалежне пра­во власності на свої квартири.

В Україні ще діє законодавство про кооперативи і, на нашу дум­ку, створення товариства власників можливе і на кооперативних за­садах, що відповідатиме сучасним потребам громадян з утримання та користування житлом.

Створення товариства співвласників.Для управління, утри­мання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової те­риторії тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватися об'єднання власників. Але в Україні цей вид юридич­ної особи не дістав поширення, незважаючи на те, що у Концепції державної житлової політики, схваленої Верховною Радою, одним із шляхів реалізації житлової політики визнається обов'язкове об'єд­нання власників квартир багатоквартирних будинків у товариства (об'єднання).                                                                            !

Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588 було затверджене Положення "Про порядок організації та ді­яльності об'єднань, що створюються власниками для управління, ут­римання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні", яка регулювала цю сферу до прийняття За­кону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІП). Цим положенням для забезпечення ефективного використання житла житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розраху­валися за надані їм на будівництво кредити, було рекомендовано ре­організуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку.

Постанова Кабінету Міністрів від 31 липня 1995 р. за № 588 була прийнята на виконання Концепції житлової політики, спочатку закріпила положення про те, що для управління, утримання і вико ристання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному к<> ристуванні, у процесі виникнення різних форм власності обов'язки во створюється об'єднання власників. Але зміни 2000 року визнанії ли, що вони створюються у добровільному порядку. Тобто була по ставлена крапка на тривалій дискусії про обов'язковість а добровільність створення товариств співвласників квартир. Тому і проекті нового ЖК, і це є позитивним, передбачено існування і ді

-328-

яльність житлово-будівельних, житлових кооперативів і молодіжних житлових комплексів. Хоча за ними залишається право реорганізо­вуватися в об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирних будинків.