Передумови реформування житлового права. Сучасні тенденції розвитку житлового законодавства

До факторів, що зумовлюють необхідність проведення житлової реформи, можна віднести економічні, управлінські та правові.

Недоліки усфері економіки виявили себе у таких прикрих реаліях, як:

• скорочення обсягів фінансування житлового будівництва з дер­жавного та місцевих бюджетів;

• падіння платіжної спроможності населення;

• недостатня державна підтримка приватного житлового будів­ництва;

• невідповідність розмірів платежів за користування державним житлом фактичним витратам на його утримання;

• недосконалість системи фінансування робіт, пов'язаних з об­слуговуванням державного житлового фонду, що призводить до йо­го швидкого фізичного та морального зношення.

Управлінська діяльність держави тривалий час була зорієнтова­на насамперед на будівництво житла у великих містах, що зумовило диспропорції у забезпеченні та благоустрої житла в різних за розмі­ром населених пунктах, а також призвело до занепаду сіл і селищ. Держава виявилася неспроможною перебороти недосконалість сис­теми розподілу та надання житла — черги на житло з роками не зменшувались, а зростали.

Можна зробити висновок, що чинне на сьогодні житлове законо­давство не відповідає змінам, що відбулися за останні десять років и економіці країни й потребує негайного приведення його у відповід­ність із системою ринкової економіки. Потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, прийняті за роки незалежності України, що регулюють правові відносини у житловій сфе­рі. Упродовж останніх років набули поширення нові прояви анти­громадських дій у сфері придбання житла та користування ним, що також потребує прямого втручання держави для захисту прав громадян.

Розвиток житлового права, перш за все, вимагає оновлення жит­лового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодек­су¹, проект якого розроблений Кабінетом Міністрів України і опуб­лікований для широкого обговорення. Такий нормативний документ вкрай необхідний, оскільки відносини, пов'язані з користуванням жилими приміщеннями (договір оренди, найму житла), правом влас­ності на житло регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних, що ускладнює правове регулювання цих питань.

На нашу думку, новий ЖК дозволить не тільки зменшити кіль­кість підзаконних нормативних актів (особливо тих, що датовані ще до 1990 р.), а й упорядкувати, кодифікувати численні нормативні акти, прийняті за останні десять років, і розробити нові, які регулю­ватимуть порядок задоволення житлом громадян у нових умовах.

Адміністративні методи вирішення житлової проблеми залиши­лися ще з часів СРСР і не витримали перевірки часом. Необхідність прийняття нового ЖК спричинена також вимогою Ради Європи прийняти новий Цивільний кодекс України, який має деякою мірою врегулювати правовідносини у житловій сфері. "Деякою мірою", ос­кільки неможливо врегулювати специфіку житлових відносин тільки цивільно-правовими методами.

А Житловий кодекс вкрай необхідний, навіть якщо це призведе до деякого дублювання окремих норм цивільного, кримінального, фі­нансового та адміністративного права в ньому, але це матиме свою спрямованість і свої особливості. Такий висновок можна зробити на­віть виходячи з проекту нового Цивільного кодексу, який не дає від­повіді на ці питання. Нормотвірна практика свідчить, що прийма­ються нормативні документи в житловій сфері, але вони виходять за межі цивільно-правового регулювання.

На жаль, більша частина як чинного ЖК, так і проекту нового, не розрахована на пряме застосування. Кількість посилкових та бланкетних норм ще досить значна. Наявність великої кількості нор­мативних актів, спрямованих на формалізацію процесів здійснення права на житло, призводить до звуження можливості суб'єктів у по­дальшому отримати відповідний правовий захист. З іншого боку, нормативно-правові акти начебто врегульовують питання, визначені в законах як "білі плями", але не вирішують основного питання що­до забезпечення державного захисту прав власників житла на права власності. З цим пов'язане подальше удосконалення житлового за­конодавства й відповідно прийняття нового Житлового кодексу, що забезпечить надання суб'єктам житлового права ширшої можливо­сті для охорони та захисту своїх прав. Відомо, що нормативні акти мають, з одного боку, встановлювати чіткі правові рамки, а з ін­шого — бути достатньо гнучкими для застосування конкретних пра­вових механізмів.

Відповідно до Конституції України держава має проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства знайшли своє за­кріплення в новому законодавстві України, хоч акценти й змінили­ся. Слід звернутися до ст. 47 Конституції, яка визначає принцип ви­рішення житлової проблеми в Україні, закріплює права громадян на житло. Держава взяла на себе зобов'язання створити умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місце­вого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату від­повідно до закону. Тобто, держава надає допомогу, але не гарантує своїм громадянам житло, а не виконання належним чином держа­вою цього обов'язку може призвести до значного збільшення соці­ально незахищених громадян.

Соціальна спрямованість житлової політики держави виявляєть­ся у такому:

• надання допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають недостатню кількість житла;

• законодавче гарантування житлових прав громадянам України;

• забезпечення та доступність житла;

• створення умов для житлового будівництва особам, що можуть задовольнити свою житлову потребу самостійно, і в подальшому обов'язковим субсидуванням будівництва;

• визнання потреби дотацій на утримання житлового фонду.

Тому необхідно створити відповідну нормативну базу, яка регу­люватиме ринок житла та забезпечить функціонування ринкових структур у житловому господарстві. Неодмінним є визначення ва­желів для стимулювання підприємств, установ і організацій, які бу­дують житло для своїх працівників. Нині і в майбутньому необхідно:

— розумно та справедливо регулювати розміри плати за корис­тування житлом;

— у першу чергу забезпечити земельними ділянками під індиві­дуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових

умов.

Разом з тим, державі слід підвищувати відповідальність власни­ків і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, не допускати використання державного житлового фон­ду не за призначенням, здійснювати суворий контроль за його вико­ристанням.

Реформування відносин власності через приватизацію житлово­го фонду покликане сприяти створенню соціально орієнтованої еко­номічної системи, яка знайде своє відображення і в правовому пла­ні. Адже обов'язком нашої держави є створення державного житло­вого фонду соціального призначення, щоб громадянин України, який не має житла, мав можливість отримати тимчасове житло на умо­вах найму за доступну для нього плату.

Держава повинна не тільки брати участь, а й відповідати за за­безпечення громадян житлом, і не може перекладати повністю від­повідальність за вирішення житлових проблем на плечі самих гро­мадян. Жодна більш-менш розвинута країна не має права зняти з се­бе відповідальність за долю своїх громадян. Деякі країни світу вирі­шують житлові проблеми шляхом створення комунального житла для осіб з низьким рівнем доходів; крім того, забезпечують житлом осіб, які не мають житла, надаючи їм жилі приміщення у тимчасове користування безоплатно.

З наведеного можна зробити висновок, що проблем на шляху по­дальшого розвитку житлового законодавства ще буде багато. Потре­бують вирішення проблеми, пов'язані з приватизацією та реприва­тизацією житла, будівництвом нового. Незважаючи на низький рі­вень забезпеченості громадян житлом, обсяги його будівництва що­річно зменшуються. Лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу будувати будинки або інвестувати будівництво. Разом з тим, існує необхідність у будівни­цтві нового житла і для менш забезпеченого населення.

Нині перед Україною постало питання щодо розв'язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреб своїх громадян у житлі, а також забезпечення повного збереження наяв­ного житлового фонду, подовження строку його служби.

Отже, становлення України як незалежної суверенної держави можливе тільки за умови надійного функціонування економіки, а ос­кільки проблеми розвитку житлового господарства взаємопов'язані з останньою, це знайшло своє відображення і навіть часткове вирі­шення у відповідних нормативно-правових актах житлового законодавства. Житлова сфера вимагає реформування, але навіть за цих умов не слід забувати здобутки й досягнення попередньої, відпра­цьованої роками системи, для того, щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.