Використання відповідно до містобудівної документації

На наш погляд, основною особливістю правового режиму земель населених пунктів, що випливає з їх цільового призначення, є обов´язковість їх використання відповідно до містобудівної документації (ст. 39 ЗКУ, низка положень ЗУ «Про планування та забудову територій»).

Згідно зі ст. 1 ЗУ «Про планування та забудову територій», «містобудівна документація - затверджені текстові і графічні матеріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій, з урахуванням яких визначається цільове призначення земель».

До складу містобудівної документації входить:

• Генеральна схема планування території України - «містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України» (ст. 1 ЗУ «Про планування та забудову населених пунктів»). Вимоги до цього документу визначені ст. ст.. 5, 6 Закону, а сама схема затверджена ЗУ «Про Генеральну схему планування території України» від 07.02.20021015;

• схема планування території - «містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин» (ст. 1 ЗУ «Про планування і забудову територій»). Положення, що стосуються схеми, вміщені у ст. ст.. 7, 9 Закону;

• генеральний план населеного пункту. Ст. 1 ЗУ «Про планування і забудову територій» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються ст. 12 Закону;

• детальний план території - «містобудівна документація, що визначає зонування територій, розташування червоних ліній, інших ліній регулювання забудови, зон, у яких встановлюються планувальні обмеження, розміщення та функціональне призначення об’єктів містобудування, види забудови для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів» (ст. 1 ЗУ «Про планування та забудову територій»). Вимоги до плану вміщені у ст. 13 Закону;

• проект забудови територій - «документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд» (ст. 1 ЗУ «Про планування і забудову територій»). Правовий режим даного різновиду документації визначений ст. 15 Закону;

• план червоних ліній - складова генерального плану або окремий документ, яким визначається розташування т. з. червоних ліній - визначених «в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі меж існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення» (ст. ст.. 1, 14 ЗУ «Про планування і забудову територій»);

• проект розподілу територій - «містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок» (ст. 16 ЗУ «Про планування і забудову населених пунктів»). Окрім положень ЗУ «Про планування та забудову територій», вимоги до містобудівної документації вміщені також у численних нормативних документах, насамперед, у галузі будівництва та у сфері забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (див. Додаток 3). Серед цих документів варто виділити ДБН 360-92**1019 {«Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень») та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України № 173 від 19.06.1996.

Вимоги до змісту та порядку розробки та затвердження різних видів містобудівної документації повинні бути конкретизовані у регіональних правилах забудови (відповідно до ст. 1 ЗУ «Про планування та забудову територій», це «нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок»). Порядок розробки, затвердження та оприлюднення регіональних правил забудови визначається ст. 21 Закону. Передбачено, що регіональні правила забудови розробляються на основі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування. На виконання цієї норми наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 219 від 10.12.2001 затверджені Типові регіональних правил забудови.

Положення регіональних правил забудови мають конкретизуватися у місцевих правилах забудови. Згідно зі ст. 1 ЗУ «Про планування та забудову територій», місцеві правила забудови - це «нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування». Зміст, форма, порядок розробки та затвердження місцевих правил забудови визначаються ст. 22 названого Закону.

На підставі містобудівної документації для населеного пункту повинен складатися план земельно-господарського устрою (ст. 12 ЗУ «Про планування та забудову територій»). Окремі положення щодо змісту плану земельно-господарського устрою передбачені ст. 16 ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», відповідно до якої ПКМ від 22.02.2008 № 79 затверджено Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту. Слід констатувати, що поки складання плану земельно-господарського устрою не набуло поширення в Україні. Напевно, це і не дивно - адже план земельно-господарського устрою фактично покликаний просто дублювати положення містобудівної документації.

Особливі правила оподаткування земель населених пунктів

Щодо особливостей оподаткування земель населених пунктів див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони та відтворення земель»).