Викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності

«Обов’язкове відчуження може бути не кількісного характеру, а лише якісного. Воно повинно застосовуватися, головним чином, тоді, коли селян можна влаштувати на місцях, для покращення способів використання ними землі, воно видається можливим тоді, коли необхідно: при переході до кращого способу господарства - влаштувати водопій, влаштувати прогін до пасовиська, влаштувати дороги, нарешті, позбутися шкідливого черезсмужжя» (П. А. Столипін).

Законодавством (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основних свобод 1950 р., ратифікованої ЗУ від 17.07.1997, ст. 41 Конституції України, ст. ст.. 140, 146,147 та ін. ЗКУ, ст. 350,351 ЦКУ, ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності») передбачена можливість примусового викупу земельних ділянок приватної власності. Законодавство розділяє викуп земельних ділянок (1) для суспільних потреб та (2) з мотивів суспільної необхідності.

Так, викуп земельної ділянки може здійснюватися для визначених у ст. 7 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» суспільних потреб за умови дотримання наступної процедури:

• погодження місця розташування об´єкту, під розміщення якого викупляється земельна ділянка, відповідно до ст. 151 ЗКУ;

• прийняття рішення про викуп земельної ділянки для суспільних потреб (ст. 10 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»);

• проведення переговорів щодо викупу земельної ділянки (ст. 11 вказаного Закону);

• укладення договору купівлі-продажу або міни (ст. 12 Закону).

Викуп земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності здійснюється для потреб, зазначених у ст. 15 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Такий викуп може бути примусовим.

При цьому слід враховувати положення ч. 5 ст. 41 Конституції України, за якою

«Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об’єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.»

У ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» зроблено спробу (як на погляд автора, не дуже вдалу) конкретизувати оціночне поняття «мотиви суспільної необхідності», вжите у ст. 41 Конституції України. Згідно із ст. 1 Закону,

«суспільна необхідність - обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у встановленому законом порядку;»

Відповідно до ч. 2 ст. 15,

«2. Примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається, як виняток, з мотивів суспільної необхідності лише в разі, якщо будівництво зазначених у частині першій цієї статті об’єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанта з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників.»

Як видається, ці положення лише до певної мають враховуватися при тлумаченні Конституції України, положення якої мають «автономне» значення.

Згідно із Законом, примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності може бути застосоване тоді, коли згоди із власником за процедурою відчуження для суспільних потреб не досягнуто. Тоді відповідний орган може звернутися до суду. Відповідно до ч. 4 ст. 16 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»,

«4. Рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, разом із документами, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого, є підставою для державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені об´єкти.

Проблема. М. С. Федорченко слушно звертає увагу на те, що ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» робить невиправдану спробу жорстко розписати випадки і процедуру придбання державою та територіальними громадами земельних ділянок «для суспільних потреб» навіть тоді, коли власник проти такого придбання не заперечує. Таким чином, невиправдано створено додаткове правове регулювання відносин, які цього не потребували - адже за наявності згоди обох сторін сторони виступають рівноправними суб´єктами ринку, і мали б укладати угоду за взаємною згодою без зайвих перешкод та формальностей.

Можливість викупу земельних ділянок для суспільних потреб передбачена також ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 (див. ст. ст.. 12, 19) Закону. Між тим, процедурні положення цього Закону фактично заміщаються нормами більш пізнього ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Спеціальний порядок викупу земельних ділянок передбачено ЗУ «Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні» в ред. ЗУ від 05.06.2009 № 1474-VI. Норми цього Закону підлягають застосуванню як спеціальні по відношенню до ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об´єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (останній закон містить пряму вказівку на таке співвідношення двох законів - див. п. 2 розділу V).

Ст. 8 Закону передбачає викуп земельних ділянок для забезпечення проведення чемпіонату «з мотиву суспільної необхідності». Допускається примусове відчуження земельних ділянок: відповідно до ч. ч. 4-5 статті, «4. Уразі відмови власника об’єкта права приватної власності від укладення договору купівлі-продажу або іншого правочину щодо відчуження такого об’єкта орган, що приймав рішення про його викуп, приймає рішення про примусове відчуження об’єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності.

5. Право власності на об’єкт, щодо якого прийнято рішення про примусове відчуження з мотиву суспільної необхідності, виникає з дня повної сплати його викупної ціни, зазначеної у пропозиції про викуп такого об´єкта.»

Таким чином, земельна ділянка може бути відчужена безпосередньо на підставі адміністративного акту.

На наш погляд, і в цьому випадку законність відчуження повинна обумовлюватися не лише виконанням процедури, передбаченої ст. 8 Закону, але і дотриманням оціночного критерію «мотивів суспільної необхідності», передбаченого ч. 5 ст. 41 Конституції України. Сам факт включення земельної ділянки до «переліку об´єктів права приватної власності, що підлягають викупу з мотиву суспільної необхідності для будівництва та обслуговування спортивних споруд (стадіонів), аеропортів, їх складових та інших об´єктів транспортної інфраструктури» КМУ (ч. 2 ст. 8) ще не означає, що суспільна необхідність справді наявна.