Особливості набуття права власності земельні ділянки у правовідносинах, що виникають із договору іпотеки

«Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи» (ч. 1 ст. 575 ЦКУ). Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», «іпотека - вид забезпечення виконання зобов´язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов´язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом».

Іпотека існувала ще у Давній Греції у VII-VI ст. до н. е. Після укладення договору на межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп із написом про те, що земельна ділянка забезпечує зобов´язання власника. Назва цього стовпа і дала назву іпотеці.

Відносини іпотеки земельних ділянок врегульовані ст. ст.. 572-593 ЦКУ, ЗУ «Про заставу» (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні положення), ЗУ «Про іпотеку» (особливості іпотеки земельних ділянок передбачені ч. ч. 4-6 ст. 6, ст. 15), а також ст. 133 ЗКУ (ч. 4 передбачає, зокрема, що «[з]аставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них ... можуть бути лише банки»).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку», іпотечний договір «укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню». З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону, положення щодо реєстрації також закріплені у ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦКУ, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ПКМ від 31.03.2004 № 410 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек»).

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку»:

«Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім ´я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов´язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім´я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов´язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов´язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.»

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов´язання (випливає із самого поняття іпотеки, див. також ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»), у певних випадках, (2) порушення іпотекодавцем своїх обов´язків (ст. 12 ЗУ «Про іпотеку»), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»).

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. З ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»).

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу «на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» (ч. 1 ст. 41 ЗУ «Про іпотеку»). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що «[у] разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону» (див. нижче питання 3).

У третьому випадку йдеться про т. з. позасудове врегулювання, яке «здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотеко-держателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки» (ч. 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов´язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (ч. З ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

Як видається, існуючий законодавчий підхід, що передбачає можливість позасудового врегулювання у відносинах іпотеки, не є оптимальним.

Видається, що найбільш справедливо було б в усіх випадках продавати предмет іпотеки на аукціоні. Це забезпечило б баланс інтересів сторін, який у випадку «позасудового врегулювання» порушується на користь «сильної» сторони - іпотекодержателя.