Принципи оцінки об’єктів нерухомості.

Визначивши вартість об'єкту реальних інвестицій, далі проводять її оцінку. Оцінка базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

До першої групи відносять:

а) принцип вигоди — вкладаючи інвестиції в основні фонди, зокре­ма, купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об'єкт буде йому корисним.

б) принцип заміщення означає, що найбільша вартість об'єкту не­рухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об'єкт з подібною вигодою:

в) принцип очікування — дає можливість визначити поточну вар­тість майбутніх доходів та вигод, одержаних внаслідок викорис­тання об'єкту реальних інвестицій.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можли­вість інвестору одержати уявлення про цінність об'єкту інвесту­вання.

До другої групи відносять:

а) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об'єкту власності - одержання оптимального прибутку від використання об'єкту залежить від його економічної величи­ни.

б) принцип визначення впливу доходів, то збільшуються або зменшу­ються, на вартість об'єкту власності— цей принцип означає. що в міру доповнень ресурсів до основних факторів вироб­ництва темгш росту чистих доходів будуть збільшуватися до де­якої точки, починаючи з якої доходу ростуть уповільненими темпами.

в) принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва — це означає, що будь-якому типу землекористування має відпо­відати оптимальне поєднання факторів виробництва, при яко­му досягається максимальна вартість землі та об'єкту вартості. на якому він знаходиться:

г) принцип оцінки залишкової продуктивності землі -— це означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визна­чена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності.

Таким чином, друга група принципів оцінки характери­зує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку усіх засобів виробництва: землі, будівель та споруд обладнання тощо. До третьої групи відносять:

д) принцип залежності — заключається в тому, що вартість об'єк­ту власності в значній мірі обумовлена його місцезнаходжен­ням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливіс­тю встановлення економічних зв'язків з власниками інших об'єктів власності,

б) принцип відповідності — означає, що будь-який об'єкт має відповідати нормативним, архітектурним та ринковим стан­дартам, прийнятим у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропозиції— цей принцип означає, що при наявності збалансованого попиту та пропозиції ринкова ціна як правило відображає вартість (витрати) виробництва об'єк­ту реальних інвестицій.

г) принцип конкуренції — наявність конкуренції приводить до то­го, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, в наслідок чого спостерігається зни­ження середнього рівня чистих доходів.

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об'єктів нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, але й іншими факторами, зокрема, зміною вартості си­ровини, провадженням нової техніки, зміни демографічної ситу­ації тощо.

Таким чином, третя група включає принципи, які харак­теризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів реального інвестування.

Інв!!

Назвіть та охарактеризуйте основні схеми та джерела фінансування реальних інвестиційних проектів.

Проект, з однієї сторони, можна розглядати як деякий захід із заздалегідь визначеною метою, досягнення якої означає завершення проекту, а з іншої — це одноразова сукупність задач і дій, яка має характерні ознаки:

- чіткі цілі, які повинні бутїГдосягненні з одночасним виконан­ням ряду технічних, економічних та інших вимог;

- внутрішні та зовнішні взаємозв'язки операцій, задач і ресурсів, які потребують чіткої координації у процесі виконання проекту;

- визначені строки початку й закінчення проекту;

- обмежені ресурси;

- певна ступінь унікальності цілей проекту, умов здійснення;

- неминучість різних конфліктів.

Найчастіше на практиці інвестиційний проект — це об'єкт реального інвестування, який може бути представленим у вигляді:

1: Інвестицій у підвищення ефективності виробництва. їх метою є, перш за все, створення умов для зниження витрат фірми за рахунок більш досконалого обладнання, навчання персоналу або переміщення виробничих потужностей в регіони з більш вигідними умовами виробництва.

2. Інвестицій у розширення виробництва. Завданням тако­го виду інвестування є розширення можливостей випуску товарів для ринків, що раніше сформувалися, в рамках уже існуючих ви­робництв.

3. Інвестицій у створення нових підприємств. Такі інвес­тиції забезпечують створення зовсім нових підприємств, які бу­дуть випускати товари, що раніше не виготовлялися фірмою, або дозволять фірмі вжити спробу виходу з товарами, що раніше вже випускалися, на нові для неї ринки.

4. Інвестицій заради задоволення вимог державних органів управління. Цей різновид інвестиції стає необхідним у тому разі, коли фірма опиняється перед необхідністю задовольнити вимоги властей в частині або екологічних стандартів, або безпеки про­дукції, або інших умов діяльності, які не можуть бути забезпечені лише за рахунок удосконалення менеджменту.

Назвіть основні методи державного регулювання інвестиційної діяльності в Україні.

Активним учасником інв д-ті є д-ва. Вона бере участь в інв процесі як прямо через держ сектор ек-ки, так і побічно, через свої інституції: органи вик влади та місц самоврядування, Нацбанк, Фонд держмайна та Держ антимонопольний комітет Мін-во фін-в У та інші.

До форм побічного впливу д-ви на інв д-ть можна віднести наступні: держ кре-ня, держ позики, роздержавлення та приватизацію, податк регулювання, амортизац пол.-ку, ліцензування й квотування. Засоби непрямого впливу д-ва реалізує через свої інституції як учасник інв процесу. Д-ва зд-є захист нац-го ринку шляхом митної та податк пол.-ки, тим самим заохочує р-к нац виробника, експорт тов-в, прагне залучити іноз інв-ї.