Обследование территории объекта работ

Качество здания оценивают путем проведения инженерных изысканий, т.е. обследования, которое включает поиск архивных материалов (технический паспорт, ситуационный план, исторические документы), натурное обследование и камеральную обработку. Все здания необходимо оценивать по определенным критериям, разбивая их на уровни (таблица 4.1).

Таблица 4.1 – Критерии, характеризующие здание и его окружение

Окончание таблицы 4.1

Таким образом, в результате обследования территории была проведена оценка качества здания. Основные критерии, характеризующие качество выбранного здания перечислены в таблице 4.2 [12].

Таблица 4.2 - Критерии, характеризующие здание, расположенное по адресу ул. Мельникайте, д. 100а, и его окружение

Здание, выбранное в качестве объекта исследования, является рядовым, не имеет особой архитектурно-исторической ценности. Год возведения жилого дома 1975, физический износ здания не превышает 30% и по большинству критериев отвечает требованиям жилищного домостроения. Инсоляционный режим в здании благоприятный, так как нет зданий или сооружений, препятствующих доступу естественного света в помещения здания.

Оценка качества зданий

Качество гражданских зданий определяется комплексной количественной оценкой показателей качества по структуре основных свойств:

· капитальности;

· технического состояния;

· комфортности.

Капитальность здания определяется совокупностью таких основных требований к зданию как огнестойкость и долговечность. Капитальность выражается группой капитальности и зависит от функционального назначения здания и его основных конструктивных элементов.

Выбранное здание относится к I группе капитальности, которую мы определили ранее в разделе 3.2.1. Физический возраст здания составляет 51 год.

Комфортность проживания в жилом здании определяется как совокупным влиянием факторов ближайшего окружения на параметры внутренней среды, так и уровнем его внутреннего благоустройства. Эти факторы, постоянно изменяясь, влияют на планировочные решения и тем самым определяют степень его комфортности (таблица 4.3).

Таблица 4.3 – Классификация уровней (классов) комфортности жилья

Окончание таблицы 4.3

В соответствии с основными характеристиками планировки и благоустройства объекта исследования было установлено, что здание относится к IV группе комфортности, так как тип внутренней планировки секционный, санузел совмещенный, отопление и водоснабжение центральное, плита газовая.

Уровень комфортности проживания, который может быть определен по таблице 4.3, корректируется с учетом факторов ближайшего окружения городской среды (таблица 4.4).

Таблица 4.4-Система поправочных факторов определения уровня (класса) комфортности жилья

В данном случае уровень комфортности остался неизменным, так как при инсоляции более 3 часов в день уровень комфортности повышается на один класс, а при односторонней ориентации без проветривания двора снижается на один класс. При уровне шума в квартире до 30 дБа уровень комфортности остается неизменным.

Критерием оценки состояния здания также является физический и моральный износ.

Физический износ здания заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов (потеря несущей способности, изолирующей способности, ухудшение внешнего вида).

Физический износ выражается в процентах или рублях.

Процент износа определяется двумя способами:

1. Для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы.

100%,

где - физический износ конструктивного элемента или здания в целом, %;

 - период эксплуатации элемента или здания (лет);

 - нормативный срок эксплуатации элемента или здания, установленный группой капитальности (лет).

В соответствии с группой капитальности нормативный срок службы – 150 лет, период эксплуатации здания составляет 40 год. Таким образом, физический износ объекта исследования составляет 25%.

2. Для точного определения физического износа производят обследование фактического состояния здания, его конструктивных частей и инженерных систем. Конкретные признаки состояния элемента здания, ориентировочный физический износ и примерная стоимость ремонта приведены в таблице 4.5. Предельный физический износ здания составляет 70-75%.

Таблица 4.5 – Ориентировочная оценка фактического износа зданий

При натурном обследовании были обнаружены незначительные повреждения и деформации, имеются местами следы различных ремонтов. Из этого следует, что техническое состояние здания – удовлетворительное, физический износ составляет 21 – 40%.

Рассчитанные по двум способам значения физического износа находятся в интервале 21-40%. Среднее значение физического износа составляет приблизительно 30%.

Моральный износ здания – его обесценивание за счет морального старения. Моральный износ отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям. Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в таблице 4.6 [12].

Таблица 4.6 – Ориентировочные показатели степени морального износа

Согласно характеристикам, приведенным в таблице 4.6, установлен моральный износ здания, который находится в интервале 0 – 15%. Объект исследования относительно удовлетворяет современным требованиям жилищного домостроения.

При этом планировка квартир не соответствует современным требованиям: ориентация большинства квартир односторонняя, площадь кухни и комнат небольшая, санузел совмещенный, высота потолков составляет 2,5 м.

В связи с этим моральный износ здания составляет приблизительно 20%.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе выполнения курсовой работы было исследованоосуществление типологии объектов недвижимости Центрального района г. Екатеринбурга .

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

¾ изучены теоретические основы типологической классификации объектов недвижимости;

¾ охарактеризован объект исследования;

¾ рассмотрены типологические особенности объектов недвижимости, расположенных на исследуемой территории;

¾ проведена оценка качества здания.

При выполнении первой задачи исследования выяснено, что классификация объектов недвижимости необходима для быстрого и легкого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии земельного участка, здания, сооружения или помещения. Также ведение типологической классификации необходимо для реализации целей ГКН: кадастрового учета, кадастровой оценки объектов недвижимости и регистрации прав на них.

Далее дана характеристика природно-климатических и социально-экономических условий г. г. Екатеринбурга и исследуемого района.

Главным достоинством Центрального района является хорошо развитая социально-бытовая и транспортная инфраструктура. Район в достаточной степени обеспечен объектами рекреационного назначения, дошкольными, общеобразовательными, средними специальными и высшими учебными заведениями, предприятиями в сфере услуг и др.

Но существуют также и недостатки– это влияние крупных автомобильных магистралей и устаревание жилищного фонда. Ведется строительство новых жилых домов по современным стандартам и требованиям, но в достаточно небольшом количестве.

В курсовой работе были изучены основные классификации объектов недвижимости: рассмотрена система ведения типологии земельных участков, зданий и сооружений, которые включают гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания и сооружения, а также изучена типология лесов и многолетних насаждений, обособленных водных объектов.

В результате установлено, что большую часть исследуемой территории занимают гражданские здания. Промышленные и сельскохозяйственные здания и сооружения в границах объекта исследования практически не представлены, так как большая часть территории предназначена для селитебных целей и занята жилой и общественно-деловой застройкой.

Также на территории района была проведена типология многолетних насаждений и обособленных водных объектов. В качестве объектов исследования выбраны парк и озеро. Установлено, что данные объекты предназначены для целей рекреации и являются объектами общего пользования.

В курсовой работе проведена оценка качества зданий на исследуемой территории. К отрицательным характеристикам объекта исследования следует отнести «старение» жилищного фонда. Физический износ таких объектов недвижимости составляет порядка 30%, а моральный находится в пределах 20%.

В результате выполнения курсовой работы объекты недвижимости в пределах Центрального района проанализированы с точки зрения различных классификаций, используемых при ведении системы типологии на территории города г. Екатеринбурга.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Буга, П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания / П.Г. Буга . – М.: Высш. шк., 1987. – 309 с.

2. Водный кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2015. – 106 с.

3. Волков, С.Н. Землеустройство и кадастр недвижимости / С.Н. Волков. – М.: TempusProject 2010.- 336 c.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2015. – 209 с.

5. Груздев, В.М. Типология объектов недвижимости: учеб. пособие для вузов / В. М. Груздев; Нижегор. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новго- род: ННГАСУ, 2014. – 63 с.

6. Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2015. – 128 с.

7. Земля и другие природные ресурсы. Правовые проблемы использования и защиты. – Санкт-Петербург: Альпина бизнес букс 2008. – 128 с.

8. Змеул, С.Г. Архитектурная типология зданий и сооружений / С.Г. Змеул, Б.А. Маханько. – М.: Архитектура-С, 2007. – 322 с.

9. Синянский, И.А. и др. Типология объектов недвижимости: учебник для студ. учреждений высш. проф. образования / И.А. Синянский, А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, Н.И. Манешина. – М.: Издательский центр «Академия», 2013. – 320 с.

10. Синянский, И.А. Типология зданий и сооружений / И.А. Синянский, Н.И. Манешина. – М.: Изд. центр «Академия», 2012. – 224 с.

11. СНиП 2.08.01-85. Производственные здания. – М.: Госстрой России, 2010. – 96 с.

12. СНиП 2.08.01-89. Жилые здания. – М.: Госстрой России, 2010. – 96 с.

13. СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения. – М.: Госстрой России, 2010. – 96 с.       

14. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н. Максимова. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.