ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Аннотация:Статья посвящена особенностям договора аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которые возникают в связи с наличием специальных нормативно-правовых актов, связанных с особой целевой направленностью договоров данного вида.

Ключевые слова: Гражданское право, договор аренды, недвижимое имущество, субъекты малого и среднего предпринимательства.

Договор аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в науке гражданского права не рассматривается как отдельное понятие ни одним автором, несмотря на то, что он имеет ряд отличительных признаков. В период, когда российская экономика нуждается в развитии, детализация таких теоретических положений приобретает особую значимость, т.к. помогает предпринимателям и экономистам лучше ориентироваться в российском законодательстве.

Определение договора аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства можно выделить из положений ч. 1 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Договор аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства – соглашение, по которому органыгосударственной власти, органы местного самоуправления (арендодатель) обязуются передатьсубъектам малого и среднего предпринимательства (арендатору) во владение и (или) в пользование государственное или муниципальное недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения на возмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами) [4].Правовая характеристика договора не отличается от договора аренды. Договор аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства – консенсуальный, возмездный, взаимный договор.

Данный договор особенно интересен, во-первых, тем, что он регулируется достаточно широким перечнем нормативно-правовых актов. Это как общие нормы из главы 34 ГК РФ, так и специальные нормы, закреплённые в ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Также данный договор регулируется большим количеством подзаконных актов на всех уровнях власти.

Основное отличие договора аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства это специфические, присущие только ему элементы.

Предмет договора – государственное или муниципальное недвижимое имущество,в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения. Точный перечень недвижимого имущества определяется на каждом уровне власти в зависимости от того, является ли собственником имущества государство, субъект федерации или муниципальное образование. Так, например, перечень недвижимого федерального имущества (за исключением земельных участков) устанавливается Распоряжением Росимущества от 31.10.2017 N 786-р"Об утверждении перечня недвижимого федерального имущества (за исключением земельных участков), свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства" В распоряжении перечислено всё федеральное имущество, которое предназначено для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. Оно разделено по субъектам федерации. Где-то, например, в Саратовской области доступно для аренды 50 объектов федерального недвижимого имущества, а, например, в Самарской области только 2 объекта. В Санкт-Петербурге доступно для аренды 12 объектов федерального недвижимого имущества, а в Ленинградской области 14. Вышеприведённые цифры говорят о том, что разница в количестве доступного для аренды в разных субъектах федерации федерального недвижимого имущества довольно высока и не всегда зависит от степени инфраструктурного и экономического развития субъекта. В субъектах федерации также формируются собственные списки доступного для аренды недвижимого имущества. Например, в Санкт-Петербурге такой список установлен Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2008 N 237-р "О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и(или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" [7]. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что предметом договора может являться лишь чёткий перечень государственного или муниципального недвижимого имущества, которой установлен подзаконным актом уполномоченного органа исполнительной власти Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования.

Субъекты договора аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства – специальные, определённые законами и подзаконными актами Российской Федерации, субъектов федерации и правовыми актами муниципальных образований.

Арендодатель – Российская Федерация, субъект федерации или муниципальное образование, которому принадлежит арендуемое имущество. Он действует через уполномоченный орган исполнительной власти. В Российской Федерации согласно абз. 3 п. 1 Постановления Правительства РФ от 21 августа 2010 г. N 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества" уполномоченным органом является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росcимущество). Оно утверждает рассмотренный выше список федерального недвижимого имущества, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и заключает с субъектами малого и среднего предпринимательства договора аренды в отношении этого имущества. В субъекте федерации, например, в Санкт-Петербурге согласно п. 3.1.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1624 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" уполномоченным органом является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга. Он утверждает рассмотренный выше список недвижимого имущества Санкт-Петербурга, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и заключает с субъектами малого и среднего предпринимательства договоры аренды в отношении этого имущества [8].

Арендатор – субъекты малого и среднего предпринимательства. Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" «К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 ст. 4, хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели» [4].Основными отличительными признаками субъектов малого и среднего предпринимательства является то, что численность работников у таких субъектов не превышает 250 [4] и предельное значение дохода не превышает 2 миллиардов рублей в год [6].

Срок договора аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является существенным условием, что отличает его от срока обычного договора аренды. Срок является существенным условием, т.к. согласно ч. 4.3 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" не должен быть менее 5 лет [4]. А согласно положениям, п. 2 ст. 610 ГК РФ если в договоре срок не определён, то он считается бессрочным, и каждая сторона вправе отказаться от договора в любое время [2], что неосуществимо из-за вышеприведённой специальной нормы ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Таким образом, в договоре аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства срок обязательно должен быть указан, т.к. он является существенным условием.

Цена (размер арендной платы) договора аренды федерального недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства также является существенным условием, в отличие от размера арендной платы обычного договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием, т.к. согласно ч. 4.5. ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" размер арендной платы определяется нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами [4].И согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 21 августа 2010 г. N 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества" «Федеральное агентство по управлению государственным имуществом при проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства в отношении федерального имущества, включенного в перечень, определяет стартовый размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности» [5]. Это означает, что в отношении федерального недвижимого имущества в договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, определённый Роcсимуществом. Если в нормативных правовых актах субъектах федерации или правовых актах муниципальных образований реализована схожая процедура установления размера арендной платы, то в таком случае размер арендной платы будет также существенным условием. Если положения об арендной плате вовсе отсутствуют, то в таком случае применяются нормы ГК РФ и размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

Права и обязанности сторон аналогичны правам и обязанностям сторон в обычном договоре аренды и специального рассмотрения не требуют. Договор аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства заключается всегда в письменной форме и подлежит государственной регистрации, т.к. заключается на срок не менее 5 лет, что делает невозможными некоторые исключения для договоров аренды, заключённых на срок менее одного года, указанные в п. 2 ст. 651 ГК РФ [2] и п. 2 ст. 26 ЗК РФ [3].

Исходя из вышеизложенного, договор аренды недвижимого имущества в рамках имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства – специфический вид договора аренды недвижимого имущества, выделяющийся специальными элементами, а также наличием двух дополнительных существенных условий: срока и цены (размера арендной платы). Наличие подобного правового механизма с одной стороны на федеральном уровне имеет позитивное значение для предпринимателей, но отсылочные нормы к нормативным правовым актам субъектов и правовым актам муниципальных образований часто ведут либо к плохо проработанным актам, либо такие, например, в муниципальном образовании могут и вовсе отсутствовать.

Список литературы:

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // "Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.

4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 27.11.2017) "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" // "Российская газета", N 164, 31.07.2007.

5. Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 N 645 (ред. от 01.12.2016) "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества" (вместе с "Правилами формирования, ведения и обязательного опубликования перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") // "Российская газета", N 192, 27.08.2010

6. Постановление Правительства РФ от 04.04.2016 N 265 "О предельных значениях дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности, для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства" // "Российская газета", N 76, 11.04.2016.

7. Распоряжение Росимущества от 31.10.2017 N 786-р (ред. от 12.01.2018) "Об утверждении перечня недвижимого федерального имущества (за исключением земельных участков), свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства" // Документ опубликован не был. Консультант плюс. URL: http://www.consultant.ru/cons/ (дата обращения: 11.04.2018).

8. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1624 (ред. от 26.01.2016) "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" // "Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга", N 50, 29.12.2008.

9. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2008 N 237-р "О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и(или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" // "Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга", N 50 (2), 31.12.2008.