Особенности инвестиционно-стр-ных проектов

Этапы проектной подготовки

1 этап: Формирование инвестиц-ого замысла

Подготовка ходатайства о намерениях.

2 этап: Обоснование инвестиций – это необходимость и техническая возможность, а также эконом. целесооб-ть будущего ИП; испол-ся как исход. данные для проектирования; по ним провод-ся общественные слушания и обоснован проходит экспертизу и утверждение. Раз-ся на основе свода правил (СП-11-101-95)(2003г.)- нормативн док-т. Также составл акт выбора зем уч-ка.

М/у 2-3 стадией раз-ся бизнес-план проекта. Он нужен для финансового обоснования проекта и для привлечения инветора и получения кредитов.

3 этап: Проектная документация

На ее разработку действует СНИП 11-01-95 (2003г.). Осущ-ся в 2 стадии:

1) проект (техникоэконом обоснование) в среднем включает 11 разделов: поясн записка, ген.план, ПОС, сметная докум-ция, орг-ция и охрана труда, упр-ие проектом, инженерное оборуд-ние, транспорт, строительн реш-ния.

2) рабочая документация (рабочие чертежи, сметы (локально-объектная), спецификация оборудования, стройизделий)

Докум-ция проходит экспертизу, утверждение и идут в производство.

Возможен упрощенный вариант, когда разрабат-ем рабочий проект с поясн запиской и всеми чертежами.

Особенности инвестиционно-стр-ных проектов

ИСП – это проекты предусматр-щие реализацию полного цикла КВв стр-во объектов; реализ-ция ИСП связана с инвестицион деят-тью.

Характеристика ИСП:

1) в завис-ти от класса ИСП дел-ся на: моно-, мульти-, мега-проекты;

2) в завис-ти от видов деят-ти: гражданское, промышленное, дорожное, специализированное стр-во;

3) в завис-ти от масштаба (по объему инвестиций): мелкие проекты (до1млн у.е.), средние пр (от 1-10 млн у.е.), крупные пр (10-100млн у.е.), очень крупные (более 100млн у.е);

4) в завис-ти от длительности: краткосрочные (до 6мес), среднесрочные (от 6 мес до 2х лет), долгосрочные (более 2х лет);

5) в завис-ти от сложности: простые, сложные, очень сложные;

6) в завис-ти от финансирования: коммерческие, бюджетные, смешанные.

Фазы ИСП:

1. Формирование и обработка инф-ции об объекте инвестирования.

2. Получение разрешения на стр-во.

3. Предпроектное предложение

4. Проведение тендеров и заключение контрактов с фирмами сосисполит-ми (на проектир-ние, поставку матери-лов, оборуд, выполнен стр-но-монтажн работ, эксплуатац объекта).

5. Проектирование (проектн док-ция либо в 1-ой, либо во 2-ой стадии)

6. строительство

7. Орг-ция и проведение продаж.

8. Осущ-ние обязательных платежей

9. Ввод объекта в экспл-цию.

10. Выполнение гарантийных оязательств.

ИД -это вложение инвестиций и осуществление практических действий по реализации ИП.

Различают 2 этапа ИД:

1) подготовка ИП (обоснование инвестиций, выбор площадки под стр-во, согласование (получение соглашений и разрешений), предварит отбор участников проекта и экспертиза и утверждение обоснования инвестиций).

2) реализация ИП

Ø разработка ПД (в одну или 2 стадии) с экспертизой и утверждением

Ø подготовка территории строительства

Ø проведение подрядных конкурсов

Ø выполнение СМР

Ø сдача объекта в эксплуатацию

Ø передача пользователю

В ИД выделяют:

объекты (стро-ся здания, сооружения любого назначения)

субъекты (участники кот. реализуют ИП)

Субъектами ИД:

Инвестор – физ. или юрид. лицо осущ-ее вложения собственных, привлеченных или заемных средств в создании и воспр-ве ОФ.

В качестве инвестора могут выступать гос. органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы.

 Инвестор определяет объемы, напрвления, размеры и эфф-ть инвестиций, раз-ет условия контракта. определяет организационные формы стро-ва (подряд или хоз. способ стрва), привлекает на договорной основе физ. и юрид. лица для реализации проекта, вступает в фин-во кредитные отношения с др. участниками проекта.

Инвестор по договору передает застр-ку право расп-ся выделенными инвестициями.

Застройщик-это физ. или юрид. лицо имеющ право на земельный участок под застройку. т.е. яв-ся землевладельцем. Расп-ся денежными средствами пере-ыми для финансирования строительства. Выдает исх. данные для разработки ПСД, размещает заказ на ее выполнение, проводит согласование, заключает договора подряда на выполнение всего комплекса СМР и пусконаладочных работ. Выполняет все необходимые работы по подготовке строй. площадки. Осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при про-ве СМР. Ведет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию. Ведет учет затрат.

Заказчик-это юрид. или физ. лицо для реализации ИП. 

Заказчик лишь использует зем. участок на правах аренды. Он принимает на себя функции организатора и управляющего по стр-ву объекта от стадии подготовки до ввода в экспл-цию.

Подрядчик-это стой. компания, осуществляющая по договору подряда или по контракту стро-во объекта.

Проектировщик – проект орг-ции

Поставщики матер-лов, оборуд-ния

Пользователь объектов КВ-те для кого стр-ся объект.

4.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦ. ПРОЕКТОВ

Эффективность ИП - это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников (субъекты инвестиционной деятельности).

Рекомендуется оценивать эфф-ть проекта в целом и эфф-ть участия в проекте.

Эффективность проекта в целом - характеризует его потанцеальную привлекательность для возможных участников проекта и для поиска источника финансирования. Она включает оценку общественной эффективности и коммерческой эффективности.

Показатели общ-ой эф-ти учитывают соц. экон. последствия

Эффективность участия в проекте - рассчитывается с целью проверки реализуемости проекта, т.е. обеспечение его источниками финансирования и заинтересованности в нем участников проекта

При оценке эффективности рек-ся рассматривать проект на протяжении всего жизненного цикла.

Поскольку расчет идет по шагам, то необходимо учитывать влияние времени м/у реализацией продукта и получением денег.

Влияние разновременности затрат учитываются методом дисконтирования. т.е. денежные потоки приводятся к моменту начала проекта с помощью коэ-та дисконтирования, на кот. умножается рез-ты и затраты.

Показатели эф. Инв-ий:

1.По уровню целей.

Учитывает все виды рез-в и затрат в стоимостном выражении прямых, сопутствующих и прочих инв-ий

Прямые затраты- затр инвестора непосре-но на реализ-ю инв-го проекта.

Сопутствующие инв-ии, затраты на стр-во или констр-ю др объектов, без кот не возможно содержание основных объектов.(дороги, линии передач…)

Сопряженные инвестиции напр-ны на развитие отраслей, продуктов обеспечивающих осн-й обьект ресурсами.

Прочие инв-ии- м.б. связаны с расходами на доставку и обучение персонала, реконструкцию объектов.

2. По хар-ру рез-ов и затрат.

- финанс-е показатели

- ресурс-е показ-ли

- социальные пок-ли

- экологические пок-ли

3.По цели использования

Для оценки целесообр-ти проекта и выборе независ-х вариантов и выбор аналогичных вариантов.

4.По методу использования фактора времени

- статич-е показ-ли – все денежные и не ден-е доходы и затраты равноценны в любой момент времени (дисконтируется)

5.По периоду учета резу-в и затрат

- эфф-ть за расчетный период

- годовая эфф-ть

6. По виду обобщ-го показателя

- абсолютные пок-ли. Разность м/у рез-ми и затратами

- относительные пок-ли. Отношение рез-в и затрат

Временные пок-ли. Сроки возврата денежных средств.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЭФФ-ТИ

Эффективность-рез-т. Комплексная и кач-я оценка достигнутого эффекта.

Экон Эф – результат от проведения какого-либо мероприятия, прирост прибыли., общая или абсолютная эф-ть.Используется для оценки целесообразности осущ-я фин-го проекта.

Эффективность ИП - это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников (субъекты инвестиционной деятельности).

Рекомендуется оценивать эфф-ть проекта в целом и эфф-ть участия в проекте.

Эффективность проекта в целом - характеризует его потанцеальную привлекательность для возможных участников проекта и для поиска источника финансирования. Она включает оценку общественной эффективности и коммерческой эффективности.

Показатели общ-ой эф-ти учитывают соц. экон. последствия осуществления проекта в целом для общества. Нужно учесть:

Ø непосредственные результаты и затраты

Ø результаты и затраты в смежных отраслях экономики(с учётом прямых(затраты непоср-но на реализацию проекта), сопутствующих(з-ты на строительство объектов без кот.невозможно фин-ие осн объекта),сопряженных(инвест.направл. на развитие отраслей произ-в,обеспеч.осн обо.ресурсы),прочих(з-ты связ.с расходами на доставку персонала,консервацию объекта) инвестиций)

Ø эколог., соц. и др. внеэконом. результаты

Желательно иметь кол-ую оценку, но возможна и кач-ая оценка (экспертная оценка).

Показатели камерческой эфф-ти учитывают фин-ые последствия его осуществления для участников проекта (доходы, расходы (затраты), прибыль (чистая));отражают последствия проекта для непоср-ых участников.

Эффективность участия в проекте - рассчитывается с целью проверки реализуемости проекта, т.е. обеспечение его источниками финансирования и заинтересованности в нем участников проекта. Это м.б. : инвесторы (или акционеры), предприятия - инвесторы, любые гос. федеральные, региональные органы управления.

Бюджетная эффективность - рассчитывается для бюджетов всех уровней.

6.ЖИЗНЕНЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА

При оценке эффективности рек-ся рассматривать проект на протяжении всего жизненного цикла.

Жизнен. Цикл проекта включает 4 этапа:

1. проектная подготовка(включ.осущ.инвест.проектир. и разраб-ку комплексного планирования весх мер-ий по реализации)

2.Строительство проекта(инвестиционная-непоср-но вложение инвестиций)

3.Эксплуатация(реализация;получение первых доходов)

4. Ликвидация проекта(наступление (выполнение) гарантийных обязательств).

Если кап.вложения единовременные и объект-под ключ инвестиц.период имеет 2 стадии(прединвест-ую и инвестиц-ую)

Если строительство происходит очередями и предусм-но поэтапное введение в эксплуатацию, то инв-й период будет продолжаться и в 3 стадии.