Особенности договора аренды, заключенного на неопределенный срок

В том случае, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Особенностью договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является то, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону*(1). Срок предупреждения составляет один месяц, а при аренде недвижимого имущества - три месяца до даты прекращения договора (если иной срок не установлен законом или договором).

Закон делает два исключения из общих правил о сроках предупреждения при одностороннем отказе от договора аренды:

1. арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ);

2. в случае, если заключены на неопределенный срок предусмотренные ст. 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд содействия развитию жилищного строительства в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Как следует из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, право одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не зависит от того, какие именно обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора. Закон не содержит требования о каком-либо обосновании стороной договора причин своего отказа от бессрочного договора аренды, поэтому суды признают правомерным такой отказ при выполнении стороной-инициатором требования о предупреждении об отказе.

Прекращение договора, заключенного на неопределенный срок, происходит после предупреждения стороны договора об отказе от договора и истечения предусмотренного срока для такого предупреждения*(2).

По вопросу регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на неопределенный срок, в законодательстве конкретные указания отсутствуют, однако из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 можно сделать вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, не требуется.

_____________________________

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Необходимыми условиями реализации такого права являются:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора аренды;

- отсутствие в договоре условий, исключающих преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды;

- письменное уведомление арендатором арендодателя о своем желании заключить новый договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора;

- намерение арендодателя после окончания срока действия договора передать имущество в аренду.

После заключения договора аренды на новый срок в порядке, установленном п. 1 ст. 621 ГК РФ, права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2010 по делу N А10-519/2010, ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008). В абзаце втором п. 1 ст. 621 ГК РФ указывается, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В связи с этим суды придерживаются позиции, согласно которой стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (см. п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

То есть заключение договора аренды на новый срок в порядке, установленном п. 1 ст. 621 ГК РФ, означает заключение нового договора, условия которого могут отличаться от условий прежнего договора.

В п. 35 Информационного письма N 66 Президиум ВАС РФ разъяснил, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (не в безвозмездное пользование). Разъяснение основано на норме, содержащейся в абзаце третьем п.1 ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Обратите внимание: нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не дает ему право требовать в судебном порядке понуждения арендодателя заключить новый договор. Закон предусматривает иной способ защиты этого права арендатора, а именно иск о переводе прав и обязанностей на себя.

Преимущественным правом на заключение нового договора аренды может воспользоваться только арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендатор нарушал какие-либо условия договора, суд может отказать такому арендатору в иске о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды (см. постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А57-1019/2009).

Как подчеркивает арбитражная практика, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, если арендатор письменно уведомил арендодателя в установленном законом порядке о желании заключить новый договор аренды (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Арендная плата

Статья 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу общеправового принципа возмездности договора (п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ) арендатор должен оплатить пользование имуществом даже в том случае, если арендодатель не является собственником этого имущества или иным лицом, которое управомочено сдавать его в аренду. Как подчеркивает судебная практика, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если из условий договора, поименованного как договор аренды, следует его безвозмездность, он может быть квалифицирован как договор безвозмездного пользования (договор ссуды) (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие в договоре аренды условия о цене (размере арендной платы) само по себе не означает необходимость такой квалификации: в этих случаях следует исходить из того, что исполнение договора оплачивается по цене, взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные объекты (п. 3 ст. 424 ГК РФ, постановление Пятнадцатого ААС от 26.07.2013 N 15АП-9106/13).

При этом для договора аренды здания (сооружения) и договора аренды земельного участка условие о размере арендной платы является существенным, в отсутствие которого указанные договора считаются незаключенными (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ). При передаче в аренду некоторых объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается установление льготной арендной платы. В частности, такая возможность предусмотрена для арендаторов объектов культурного наследия, которые вкладывают средства в работы по сохранению таких объектов, а также при заключении договора аренды неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии, которые относятся к федеральной собственности. Условия реализации данной возможности предусмотрены п. 1 ст. 14, ст. 14.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Государственное и муниципальное имущество, свободное от прав третьих лиц, может передаваться в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства с применением льготных ставок арендной платы, размер которых определяется нормативным правовым актом Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами (п.п. 4, 4.1, 4.5 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства вРоссийской Федерации").

На практике распространены также случаи заключения договоров аренды с условием существенного уменьшения размера арендных платежей в течение определенного периода (так называемые "арендные каникулы").

Исполнение договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следует иметь в виду, что по смыслу ст.ст. 606, 611 ГК РФ договор аренды является консенсуальным, а не реальным. Иными словами, он считается заключенным в момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора (путем принятия предложения заключить договор, иначе говоря, акцепта оферты), а не в момент передачи вещи арендатору. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст.ст. 432, 433 ГК РФ). Это означает, в частности, что заключение нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества само по себе не противоречит закону и не означает недействительность таких договоров. Кроме того, как отмечает судебная практика, наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Фактически при таких обстоятельствах арендодатель сможет исполнить только один договор аренды, то есть сможет передать имущество только одному арендатору. Что касается остальных договоров, последствием этой ситуации будет неисполнение арендодателем возникшего из договора аренды обязательства по передаче вещи арендатору. В связи с этим арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе потребовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 1 ст. 330, ст. 398 ГК РФ, п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

При полной или частичной невозможности пользования арендованным имуществом арендодатель несет ответственность перед арендатором в тех случаях, когда такая невозможность возникла вследствие имеющихся у арендованного имущества недостатков. В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право, обратившись к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ.

Имущество считается переданным в аренду с момента его фактического поступления во владение арендатора и, соответственно, возвращенным с момента его возвращения во владение арендодателю. Но Гражданский кодекс РФ, по общему правилу, не обязывает стороны договора оформлять акт приема-передачи имущества в аренду и возврата его арендодателю (исключением из этого являются только случаи передачи в аренду зданий, сооружений и предприятий (ст. 655, ст. 659, ст. 664 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).