Форма и государственная регистрация договора аренды

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается, если это предусмотрено ее уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

До недавнего времени в случае, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества (или лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду законом или собственником), суды признавали договор недействительным (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14.07.2008 N КГ-А40/2842-08, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2010 по делу N А32-31968/2009). Такая позиция существовала до принятия Пленумом ВАС РФ постановления N 13 от 25.01.2013.

Как указал суд, по смыслу ст. 608 ГК РФ наличие у арендодателя права собственности на объект аренды является обязательным только на момент передачи имущества арендатору. В момент заключения договора арендодатель может еще не быть собственником вещи, он вправе обязаться передать в аренду вещь, которая будет создана им впоследствии или приобретена у другого лица. Такой договор (договор аренды будущей вещи) не является недействительным.

Также не может быть признан недействительным договор, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Что касается арендатора, то по общему правилу к нему закон никаких специальных требований не предъявляет.

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Объекты аренды

Объектам аренды посвящена ст. 607 ГК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи в аренду могут быть переданы:

- земельные участки и другие обособленные природные объекты;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- здания;

- сооружения;

- оборудование;

- транспортные средства;

- и другие непотребляемые вещи.

Объектом аренды могут являться:

1. непотребляемые вещи - такие вещи, которые не теряют в процессе использования свое назначение;

2. вещи, оборот которых не запрещен;

3. индивидуально определенные вещи, обособленные вещи (такие вещи, которые могут быть выделены из числа подобных).

Деньги, информация, результаты интеллектуальной деятельности и другие нематериальные объекты не могут являться объектом аренды. Использование такого имущества за плату осуществляется на основе других договоров: займа, лицензионных договоров, договоров о передаче информации, составляющей секрет производства (ноу-хау) и т. п.

Объектом аренды не может быть имущество, сдача которого в аренду не допускается законом (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается.

Арендодатель должен указать в договоре, обременены ли объекты аренды правами третьих лиц, поскольку если имущество обременено и арендодатель об этом при заключении договора умолчал, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Стороны договора аренды не лишены права заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Это не противоречит ст. 607 ГК РФ с учетом ст. 606 того же кодекса, которая допускает передачу имущества только в пользование арендатора. Если в аренду передается недвижимость, право на которую было ранее зарегистрировано за арендодателем, и предоставление кадастрового паспорта на объект недвижимости не требуется, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Также отметим, что согласно ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Форма и государственная регистрация договора аренды

Общие требования к форме договора аренды содержатся в п. 1 ст. 609 ГК РФ. В соответствии с этими требованиями форма договора аренды может быть как письменной, так и устной.

Договор аренды здания или сооружения, а также договор аренды предприятия всегда заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Требование о нотариальном удостоверении для договора аренды законом не установлено. Если необходимость такого удостоверения предусмотрена соглашением сторон (пп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 434 ГК РФ), то до придания договору нотариальной формы, на наш взгляд, он должен считаться не ничтожным, как это установлено применительно к сделкам пунктом 3 ст. 163 ГК РФ, а незаключенным (п. 2 ст. 420, абзац второй п. 1 ст. 434 ГК РФ).