Государственная регистрация договора аренды

В п. 2 ст. 609 ГК РФ указывается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Порядок такой регистрации предусмотрен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)*(2).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы, для целей Закона N 218-ФЗ именуемые органом регистрации прав (ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ, Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457). Отдельные полномочия органа регистрации прав может осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение*(3). Кроме того, полномочия органа регистрации прав могут передаваться для осуществления органам исполнительной власти субъектов РФ постановлениями Правительства РФ (ч.ч. 4,5 ст. 3 Закона N 218-ФЗ).

Судебная практика исходит из того, что гражданское законодательство не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. В связи с этим необходимо иметь в виду, что, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Закон позволяет обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как арендодателю, так и арендатору (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий, необходимых для его государственной регистрации (например, не передает необходимые для этого документы), то другая сторона вправе на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ*(4) заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Государственной регистрации подлежат только те договоры аренды, регистрация которых прямо предусмотрена законом. Таким образом, договоры аренды зданий или сооружения, заключенные на срок менее 1 года; договоры аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок менее 1 года, государственной регистрации не подлежат (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды недвижимого имущества считаются заключенными для третьих лиц с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ).Так, судебная практика исходила из того, что подлежащий государственной регистрации договор, в отношении которого стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора аренды и исполняли обязательства, связанные с предоставлением имущества в пользование, все же связывает стороны обязательствами, возникшими из такого соглашения, даже в случае, если этот договор не был зарегистрирован. Это означает, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено его пользователем в соответствии с принятым обязательством, а в том случае, если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, в частности, что фактический пользователь не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а в случае, если право собственности или иное вещное право на имущество перейдет к другому лицу, правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в такой ситуации не применяется (см. п. 14 постановления ПленумаВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2 - 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

______________________________

*(1) Для сделок, совершенных до 01.09.2013, сумма сделки между физическими лицами, при превышении которой такая сделка должна была быть совершена в письменной форме, составляла 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей (п. 1 ст. 161 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

*(2) До 01.01.2017 соответствующий порядок был урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(3) В соответствии с приказомРосреестра от 18.10.2016 N п/0515 рядом полномочий органа регистрации прав наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

*(4) До 01.09.2013 (даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, внесшего изменения в ряд положений ГК РФ) аналогичное правило было предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Срок договора аренды

Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:

- календарную дату действия договора;

- количество лет (месяцев, недель, дней, часов);

- событие, которое неизбежно должно наступить.

При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката - до 1 года (п. 1 ст. 627).

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).