Метод расчёта стоимости объекта на основе валового рентного мультипликатора.

Метод расчёта стоимости объекта на основе валового рентного мультипликатора (ВРМ) - рыночный способ оценки арендуемого объекта недвижимости.

ВРМ рассчитывается по формуле:

                                             (3.2)

Расчет стоимости недвижимости на основе ВРМ включает следующую последовательность:

1. Рассчитывается годовая арендная ставка  для данного объекта недвижимости;

2. Рассчитывается оптимальный (средний) ВРМ на основе рыночных данных о сопоставимых объектах недвижимости;

3. Умножается годовая арендная ставка на средний ВРМ;

Примеры решения типовых задач на доходный подход к оценке недвижимости.

Задача 3.1.

Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания на окраине города площадью 350 кв.м., если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание в центре города площадью 350 кв.м. было продано за 473600 у.д.е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 250 кв.м. было продано за 355000 у.д.е., одноэтажное офисное здание на окраине города площадью 250 кв.м. было продано за 327500 у.д.е.

Решение:

Для определения стоимости оцениваемого объекта определим поправку на местоположение в цене одного квадратного метра. Используя данные парной продажи рассчитаем стоимость одного квадратного метра офисных зданий в центре городе и на окраине города:

Пм =327500/250-355000/250=1310-1420= - 110 у.д.е,

т.е. стоимость 1 кв. м. на окраине дешевле на 110 у.д.е.

Стоимость оцениваемого объекта на окраине города с учетом поправки будет равна

Соцен. = (473600/350-110)*350=435100 у.д.е

Ответ: стоимость оцениваемого объекта составит 435100 у.д.е.

Задача 3.2.

Известна следующая рыночная информация по рыночным продажам загородных коттеджей:

Используя метод анализа парных продаж определить:

1. Корректировку на разницу в площади 50 кв.м.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение:

1. Для определения корректировки на разницу в площади воспользуемся объектами 1 и 3, которые отличаются друг от друга только площадью

Корректировка на разницу в площади 50 кв м составит:

50000-37000=13000 у.д.е.

2. Корректировку на наличие сада определяем по паре 3 – 4, но необходимо внести поправку на наличие гаража.

3. Корректировку на наличие гаража определяем по паре 1 – 2

37000-35000=2000 у.д.е

Тогда корректировка на наличие сада составит:

50000-(45000+2000)=3000 у.д.е

Задача 3.3.

Используя сравнительный (рыночный подход) оцените стоимость жилой многоквартирного дома, в котором 225 квартир. На том же рынке ранее было продано три сопоставимых объекта – жилые многоквартирные дома, информация о которых представлена ниже в таблице:

Решение:

Определим среднюю стоимость 1кв. м. по трем сопоставимым объектам

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Ответ: Стоимость оцениваемого объекта составит 1220175 у.д.е.

Задача 3.4.

Сопоставимый объект недвижимости был продан за 550 000 у.д.е. Оцениваемый объект недвижимости имеет от сопоставимого 3 отличия:

Оценить объект недвижимости, используя сравнительный (рыночный подход).

Решение:

Принимая стоимость оцениваемого объекта за 100 % будем последовательно вносить поправки:

Если оцениваемый объект превосходит сопоставимый, то к исходной сумме стоимости сопоставимого объекта надо добавить величину корректировки, и наоборот.

1 корректировка

550 000 ´ (100% - 8%) = 506000 у.д.е.;

2 корректировка

506000 ´ (100% - 4%) = 485760 у.д.е.;

3 корректировка

485760 ´ (100% + 5%) = 510048 у.д.е.

Ответ: Стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 510048 у.д.е.

Задача 3.5.

Используя сравнительный подход, оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано три примерно аналогичных объекта, информация о которых представлена в таблице.

Решение

1. На основе данных таблицы рассчитаем коэффициенты капитализации для каждого сопоставимого объекта.

2. Рассчитаем средний коэффициент капитализации, который составит:

(0,17+0,14+0,13)/3=0,15

3. Стоимость объекта недвижимости в соответствии с формулой (2.1) составит:

990000/0,15= 6600000 у.д.е.

Ответ Стоимость объекта недвижимости составляет 6600000

Подписано в печать             . Зак. № . Объем 1,5 п.л. Тираж 150 экз.

Бумага офсетная. Формат 60´84 / 16. Печать офсетная.

Типография ТЭИ

194021, Санкт-Петербург, Новороссийская ул. 50