Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости

Данный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой оценок недвижимости в рыночной экономике. Подход базируется на рыночной информации, которая позволяет обеспечить суждение о цене объекта. 

 Сравнительный (рыночный) подход заключается в сравнении фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости с целью определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Включает в себя два метода оценки:

1) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж);

2) метод расчёта стоимости объекта на основе валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе и сравнении фактических сделок купли-продажи объекта недвижимости с оцениваемым объектом, т.е. основан на анализе и обработке рыночной информации. Метод основан на принципе замещения, т. е. покупатель не купит объект недвижимости, если его цена превышает затраты на приобретение аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью.

При использовании данного метода сравниваются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, делаются поправки к ценам сопоставимых объектов, анализируются откорректированные цены по сопоставимым объектам и определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта, т. е. стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из цены сопоставимых объектов.

Метод анализа продаж широко распространен на рынке жилья.

Технология применения метода анализа продаж:

1. Сбор сравнительных данных, т.е. изучение рынка недвижимости и выявление недавних продаж сопоставимых объектов;

2. Изучение сделок и выбор сопоставимых объектов. На этом этапе производится проверка достоверности информации;

3. Временные корректировки – заключаются в определении отличий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом недвижимости.

4. Внесение поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом недвижимости.

5. Согласование полученных результатов и определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, конструкции, планировке и т.д., поэтому в стоимость сопоставимых объектов вносятся поправки, которые учитывают эти различия.

Поправки – это корректировки, которые вносятся стоимость сопоставимых объектов с целью определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Поправки бывают рублевые, долларовые, процентные. При сравнении объектов недвижимости сопоставимые объекты должны иметь одинаковые единицы измерения.

Поправки вносятся в цену сопоставимого объекта, т. е. характеристики сопоставимого объекта приводятся к характеристикам оцениваемого, следовательно и цена сопоставимого объекта приближается к цене оцениваемого объекта за счёт того, что характеристики оцениваемого и сопоставимого объекта уравниваются. Если у сопоставимого объекта имеется какая-то избыточная характеристика по сравнению с оцениваемым объектом, то она вычитается из стоимости сопоставимого объекта. Если у сопоставимого объекта отсутствует какая-либо характеристика, по сравнению с оцениваемым объектом, то она прибавляется к стоимости сопоставимого объекта.

Существует 3 способа определения величины поправки:

1) Анализ парных продаж – заключается в сравнении двух идентичных  (аналогичных) объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую необходимо оценить;

2) Регрессивный анализ позволяет выполнить оценку влияния различных факторов на результативный признак. Используется регрессионная модель вида:

,                                                   (3.1)

где ,  - коэффициенты регрессии;

x – факторы (например, стоимость 1 кв. м);

y – результат (цена).

3) Расчёт стоимости элемента объекта недвижимости, для которого необходима поправка. Определяется стоимость создания элемента (восстановительная стоимость) за вычетом износа.