Четвертый этап - расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

На этом этапе определяется текущая стоимость объекта недвижимости на основании данных о восстановительной стоимости (стоимости замещения) и общего накопленного износа:

,                                       (1.5)

где  - текущая стоимость объекта недвижимости;

 - восстановительная стоимость или стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости;

 - суммарный накопленный износ объекта недвижимости.

Пятый этап - расчет общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На последнем этапе определяется стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

.                                       (1.6)

где  - рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

 - стоимость земельного участка;

 - текущая стоимость объекта недвижимости;

Примеры решения типовых задач на затратный подход к оценке недвижимости.

Задача 1.1.

Определить стоимость дома площадью 250 кв.м затратным подходом. Стоимость строительства дома со всеми затратами составила 400 у.д.е. за кв.м, общий физический износ дома составляет 16000 у.д.е., устранимый функциональный износ – 3000 у.д.е., неустранимый функциональный износ – 5000 у.д.е. Стоимость земельного участка из анализа сопоставимых продаж – 55000 у.д.е.

Решение

Используя затратный подход, определим стоимость объекта:

1. Определяем стоимость земельного участка:  

 Из условия задачи стоимость земельного участка составляет 55000 у.д.е.

2. Определяем восстановительную  стоимость дома:

Используем для оценки восстановительной стоимости дома метод сравнительной единицы:

т.е. восстановительная стоимость дома составит 100000 у.д.е.

3. Рассчитаем суммарный накопленный износ.

Суммарный накопленный износ равен сумме всех видов износа здания:

,

т.е. износ дома составляет 24000 у.д.е.

4. Определяем текущую стоимость дома:

текущая стоимость дома составляет 76000 у.д.е.

5. Определяем стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 121000у.д.е.

Задача 1.2.

Определить общую стоимость оцениваемого затратным подходом объекта находящегося на участке площадью 150 кв.м., если стоимость одного кв.м. в данном районе составляет 100 у.д.е., стоимость затрат на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы 95000 у.д.е., разработка проекта и сметы 14500 у.д.е., выполнение строительных работ 105500 у.д.е., а общий износ объекта оценивается в 25%.

Решение:

Используя затратный подход определим стоимость объекта:

1. Определяем стоимость земельного участка:  

Используем для оценки стоимости земельного участка метод сравнительной единицы:

Стоимость земельного участка составляет 150000 у.д.е.

2. Определяем восстановительную  стоимость дома:

Используем для оценки восстановительной стоимости объекта недвижимости поэлементный метод:

,

т.е. восстановительная стоимость объекта составит 215000 у.д.е.

3. Рассчитаем суммарный накопленный износ.

Так как суммарный накопленный износ объекта в процентах к восстановительной стоимости здания известен, то износ объекта в денежном исчислении составит:

,

т.е. износ объекта составляет 437500 у.д.е.

4. Определяем текущую стоимость объекта недвижимости:

текущая стоимость объекта недвижимости составляет 161250 у.д.е.

5. Определяем стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 311250у.д.е.

Задача 1.3.

Определить затратным подходом стоимость отдельно стоящего офисного здания площадью 450 кв. м., если известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичного здания составляет 800 у.д.е. Нормативный срок службы здания составляет 70 лет, хронологический возраст - 45 лет, эффективный возраст – 35 лет. Стоимость земельного участка, на котором находится здание – 125000 у.д.е.

Решение:

Используя затратный подход определим стоимость объекта:

1. Определяем стоимость земельного участка:  

 Из условия задачи стоимость земельного участка составляет 125000 у.д.е.

2. Определяем восстановительную  стоимость офисного здания:

Используем для оценки восстановительной стоимости офисного здания метод сравнительной единицы:

т.е. восстановительная стоимость офисного здания составит 360000 у.д.е.

3. Рассчитаем суммарный накопленный износ.

Используем для оценки восстановительной стоимости офисного здания метод расчета срока жизни объекта недвижимости:

,

т.е. износ отдельно стоящего офисного здания составляет 180000 у.д.е.

4. Определяем текущую стоимость офисного здания:

текущая стоимость отдельно стоящего офисного здания составляет 180000 у.д.е.

5. Определяем стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 305000у.д.е.

Задача 1.4.

Определить затратным подходом стоимость здания, если известно, что его восстановительная стоимость составляет 450 000 у.д.е., износ фундамента, стен и несущих конструкций (65 % от восстановительной стоимости) составляет 22 %, кровли, дверей и окон (17 % от восстановительной стоимости) – 45 %, инженерного оборудования (18% от восстановительной стоимости) – 73 %. Стоимость земельного участка на котором находится здание составляет 75000 у.д.е.

Решение

Используя затратный подход, определим стоимость объекта:

1. Определяем стоимость земельного участка:  

 Из условия задачи стоимость земельного участка составляет 75000 у.д.е.

2. Определяем восстановительную  стоимость здания:

Из условия задачи восстановительная стоимость здания составляет 450 000 у.д.е.

3. Рассчитаем суммарный накопленный износ.

Используем для оценки восстановительной стоимости дома экспертный метод:

т.е. суммарный накопленный износ здания составляет 157905 у.д.е.

4. Определяем текущую стоимость здания:

текущая стоимость здания составляет 292095 у.д.е.

5. Определяем стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 395097 у.д.е.

Доходный подход

Доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость. Доходный метод применяют для оценки объектов доходной недвижимости (аренда, наём). Доходный подход включает в себя два метода оценки:

1. метод прямой капитализации;
2. метод дисконтирования денежного потока.

Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, получаемых от использования объекта. Этот метод используется, когда поток будущих доходов стабилен. Сущность метода заключается в расчете коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации учитывает чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта, а так же возмещение основного капитала, затраченного на приобретение данного объекта.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации определяется:

                                                            (2.1)

где – доход полученный от эксплуатации объекта и определяемый как валовая выручка минус операционные расходы.

 – коэффициент капитализации (ставка капитализации, норма доходности).

В настоящее время существует несколько способов расчёта коэффициента капитализации:

1) Способ прямого сопоставления;

Заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом, т. е. рассчитываются коэффициенты капитализации разных объектов, сравниваются между собой и определяется среднее значение.

2) Способ связанных инвестиций заёмного и собственного капитала.

Применяется, когда при покупке объекта используются собственные и заёмные средства. Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

,                                (2.2)

где – коэффициент капитализации заёмных средств или ипотечная постоянная, предусматривает погашение кредита и выплату процентов по нему и определяется:

,                                       (2.3)

 – коэффициент капитализации собственных средств, предусматривает получение нормативного дохода на собственный капитал и его возврат, т. е. отражает ожидаемую инвестором прибыль от вложения собственного капитала и определяется:

,                                           (2.4)

– доля (уд. вес) заемных средств в общей сумме инвестиций.

3) Способ связанных инвестиций земли и здания.

Используется, когда необходимо рассчитать коэффициенты капитализации и стоимость каждого компонента имущественного комплекса, т. е. стоимость строений и земельного участка. Этот метод применяется для оценки загородной недвижимости:

,                                            (2.5)

где – коэффициент капитализации для земли учитывает доход от использование земли:

,                                           (2.6)

 – коэффициент капитализации для здания учитывает чистый доход от использования здания:

                                           (2.7)

 – доля земли в общей стоимости имущественного комплекса

       ;                                     (2.8)

 - доля здания в общей стоимости имущественного комплекса

                                            (2.9)

Метод дисконтирования денежного потока– это метод, который используется для оценки объектов доходной недвижимости в активных секторах рынка, и включает расчёт текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Сущность метода заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.

Метод капитализации и метод дисконтирования основаны на принципе ожидания, т. е. предполагается, что в будущем стоимость объекта вырастет по сравнению с текущей стоимостью.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

1. Установление продолжительности получения дохода;

2. Установление периодичности получения дохода (раз в квартал, раз в месяц и т.д.);

3. Формулой дисконтирования устанавливается размер дохода;

4. Рассчитываются коэффициенты дисконтирования;

5. Возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

6. Рыночная стоимость объекта недвижимости.