Примеры решения типовых задач на доходный подход к оценке недвижимости.

Задача 2.1.

Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки – общежитие на 200 мест. В течение года загрузка общежития составляет в среднем 85%, стоимость одного койко-места составляет 150 у. д. е. в месяц. Операционные расходы составляют 49 000 у. д. е. в год. Коэффициент капитализации составляет 11,5%.

Решение:

Для определения стоимости здания необходимо определить чистый доход.

Для этого рассчитаем денежные поступления от эксплуатации общежития:

Далее рассчитаем чистый доход:

По формуле 2.1. Рассчитаем стоимость:

Ответ: Стоимость общежития составляет 2234782,6 у.д.е.

Задача 2.2.

Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки – открытая автостоянка, на 50 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 300 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 40 000 у. д. e. в год. Среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок составляет 7,5%.

Решение:

Для определения стоимости автостоянки необходимо определить чистый доход.

Для этого рассчитаем денежные поступления от эксплуатации автостоянки:

Далее рассчитаем чистый доход:

По формуле 2.1. Рассчитаем стоимость:

Ответ: Стоимость автостоянки составляет 2234782,6 у.д.е.

Задача 2.3.

Определите общий коэффициент капитализации для вложения денежных средств в объект недвижимости, если известна следующая информация. Заемные средства составляют 40% в общей сумме вложения, коэффициент капитализации для собственных средств составляет 18% годовых, а ипотечная постоянная составляет 22% годовых.

Решение:

Для решения задачи воспользуемся формулой (2.2)

Ответ: Общий коэффициент капитализации в случае связанных инвестиций заемного и собственного капитала составит 0,196.

Задача 2.4.

Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если он будет приносить чистый операционный доход в 5000 у.д.е. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 у.д.е. Ставка дисконтирования 12% годовых.

Решение:

1. Определяем текущую стоимость платежей

(Используется формула для текущей стоимости обычного аннуитета)

Текущая стоимость платежей

2. Определяем текущую стоимость реверсии

(Используется формула для текущей стоимости)

Текущая стоимость реверсии

Определяем сумму текущей стоимости

Ответ: Стоимость объекта недвижимости составляет 91446,5 у.д.е.

Задача 2.5.

Используя доходный подход, оценить четырехзвездочную гостиницу в цетральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у.д.е. Имеется информация о недавней продаже аналогичной гостиницы, которая была продана за 8 400 000 у.д.е., ее использование приносит годовой чистый операционный доход 1 000 000 у.д.е. 

Решение:

Для определения стоимости гостиницы рассчитаем коэффициент капитализации для аналогичной гостиницы. Используем для расчета ыормулу 2.1.

 следовательно

Используя коэффициент капитализации для аналогичной гостиницы, рассчитаем стоимость оцениваемой гостиницы:

Ответ: стоимость оцениваемой четырехзвездной гостиницы составит 10833333 у.д.е.

Задача 2.6.

Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, возводимого на участке земли стоимостью 100 000 у.д.е. Чистый операционный доход от использования возводимого объекта недвижимости составляет 140 000 у.д.е. Ставки капитализации для земли и для здания составляют соответственно 8% и 10 % годовых.

Решение:

Для расчета используем известную формулу для связанных инвестиций земли и здания:

Преобразуем эту формулу к виду

,

отсюда, умножив все на стоимость объекта, получим итоговую формулу для стоимости здания:

Стоимость здания:

 у.д.е.

Ответ: стоимость здания составляет 1320000 у.д.е.