Второй этап – определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Методические указания по решению контрольных работ для студентов заочной формы обучения по специальности 08.02.00

Санкт-Петербург

2015

Составитель – к.э.н. доцент Пирогова О.Е.

Методические указания предназначены для студентов заочной формы обучения торгово-экономического факультета, обучающихся по курсу «Оценка стоимости предприятия».

В методических указаниях кратко представлены основные теоретические положения и рассмотрены способы решения некоторых типовых задач из  контрольных работ по темам дисциплины «Оценка стоимости предприятия».

Одобрено на заседании кафедры финансов, денежного обращения и кредита 16.06.2015, протокол № 11.

Темы контрольных работ устанавливаются в зависимости от двух последних цифр шифра (номера зачетной книжки студента). Содержание вариантов контрольных работ включает один вопрос и две задачи. Задачи, представленные в методических указаниях «Методические указания и варианты контрольных работ для студентов заочной формы обучения по специальности 08.02.00  основываются на подходах, используемых при оценке стоимости предприятия.

Краткие теоретические сведения о методах оценки недвижимости

Выбор метода зависит от целей и функций оценки, однако, это всегда сложный творческий процесс. В настоящее время все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и рыночный (сравнительный).

Затратный подход

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта (с землей, на которой находится объект), являются ориентиром для определения стоимости всего объекта.

Затратный подход применяется:

а) при технико-экономическом обосновании нового строительства;

б) при выборе наиболее эффективного использования земельного участка;

в) при выборе профиля объекта недвижимости;

г) при оценке здания специального назначения;

д) при определении налоговой базы.

Порядок определения стоимости объекта недвижимости с использованием методов затратного подхода:

1) определяется стоимость земельного участка;

2) рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения;

3) рассчитываются все виды износа и определяется совокупный накопленный износ;

4) рассчитывается текущая стоимость объекта за минусом износа;

5) рассчитывается общая стоимость объекта и земельного участка.

Итоговая формула для определения стоимости объекта недвижимости с помощью затратного подхода имеет вид:

,

где  - рыночная стоимость объекта недвижимости;

 - стоимость земельного участка;

 - восстановительная стоимость или стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости;

 - суммарный износ объекта недвижимости.

Первый этап - оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости– предполагает изучение права собственности на земельный участок, физических характеристики земельного участка, данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой, экономических факторов характеризующих оцениваемый земельный участок.

Второй этап – определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости, которые лежат в основе затратного подхода.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 торг. место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2.Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

4. Индексный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Третий этап – определение износа объекта недвижимости.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на:

- физический;

- функциональный;

- внешний (экономический).

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени.

Физический износ может быть устранимым и не устранимым. Кроме того, физический износ может быть двух видов: возникающий под воздействием эксплуатационных факторов и возникающий под воздействием естественных природных факторов.

На практике используются четыре основных метода расчета физического износа зданий:

- экспертный;

- стоимостной;

- нормативный (или бухгалтерский);

- метод расчета срока жизни здания.

При экспертном методе оценка износа объекта недвижимости производится на основе экспертного заключения эксперта или группы экспертов, которые действуют на основании нормативных актов и собственного опыта. Основным недостатком данного метода считается субъективность.

Как известно, сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Поэтому физический износ можно рассчитать, как средневзвешенную величину износа всех элементов здания по формуле:

   (1.1)

Данный метод определения физического износа можно отнести к группе экспертных методов. Он обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Суммарный износ определяется как отношение величины обесценения объекта - суммы обесценения каждого элемента – к восстановительной стоимости объекта – сумме восстановительной стоимости всех элементов объекта:

(1.2)

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Такой подход обосновывается тем, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта.

Связь между износом, хронологическим или эффективным возрастом, а также нормативным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

 .                         (1.3)

Недостатком этой формулы является то, что она не всегда применима, так как зачастую встречаются ситуации, когда хронологический возраст больше нормативного. Поэтому такая оценка может использоваться лишь для первоначальной экспересс-оценки, либо в случаях, когда информации о состоянии объекта недостаточно. Более точной является формула, в которой вместо хронологического возраста используется эффективный возраст:

.                    (1.4)

Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.