Особенности права собственности на жилые и нежилые помещения

В 60-е годы прошлого века один из виднейших французских цивилистов Р. Саватье утверждал: «Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами… Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?» Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: «…всякое имущество, в сущности, выступает как право». И еще: «Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, — нелепая фикция».

Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику).

Чем же обусловлено появление указанных концепций в отечественной цивилистике?

Традиционно помещение признавалось предметом материального мира. Так, К. П. Победоносцев отмечал: «На практике допускается отдельное владение, напр., частями лавки – полулавкой, четвертью лавки и т.п. Нет основания отрицать такое владение, когда оно действительно отграничено не идеально только долей участия, но и материально». И далее указывается, что «нередки случаи такого рода, что одному лицу принадлежит лавка, а другому – подвал под лавкой». По мнению Г. Ф. Шершеневича, «по существу дом должен предполагаться вещью раздельной …предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого». Кроме того, Г. Ф. Шершеневич писал: «Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые». При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что «нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка». Что же, Г. Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? С. И. Аскназий рассматривал право на жилплощадь как «право на чужую вещь».

О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: «Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть “второй природы” (т.е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания». В. Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения «индивидуально-определенную вещь особого рода — жилое помещение». П. И. Седугин указывает: «Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)». О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников.

Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о помещении говорилось как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся).

Как представляется, появление «концепции фикции» и «концепции пространства» есть следствие того, что, начиная с 1988 года, появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий «квартира» (или «помещение», «жилое помещение») и «жилой дом» (или «здание»). К тому же «реабилитация» категории «недвижимое имущество», естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью и, в частности, считать ли недвижимостью помещения (квартиры в том числе). Так, по мнению В. В. Чубарова, «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически». Говоря о государственной регистрации прав на недвижимость, Е. А. Суханов указывает, что «до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует».

По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь помещение (квартира, изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия.