Форма договора и его существенные условия. Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление

По данному вопросу есть труды следующих ученных: Рыженков А. Я, Демкина А. В., Ахметьянова З. А.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Закон не требует, чтобы письменная форма договора обязательно находила закрепление в виде единого письменного документа. Достаточно, чтобы учредитель управления и доверительный управляющий обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимого имущества. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен иметь письменную форму и быть составлен в виде одного документа (ст.550 ГК). Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение как формы договора доверительного управления имуществом, так и требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Комментарий к статье 1016

1. В комментируемой статье перечислены условия договора доверительного управления имуществом, без достижения соглашения по которым он считается незаключенным. В договоре должны быть указаны:

а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

в) размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

г) срок действия договора.

Названные существенные условия договора непосредственно определены в ГК. Вместе с тем такие условия могут содержаться и в иных нормативных правовых актах. Так, в Указе Президента РФ «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации» (ред. от 07.08.1998, с изм. от 07.07.2009) предписывалось: «Установить, что в договоре доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, должны предусматриваться, в частности, следующие условия: а) доверительный управляющий не имеет права распоряжаться переданными ему акциями; б) голосование доверительного управляющего по переданным ему акциям письменно согласовывается с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, по вопросам: реорганизации и ликвидации акционерных обществ; внесения изменений и дополнений в учредительные документы акционерных обществ; изменения величины уставного капитала акционерных обществ; совершения крупной сделки от имени акционерных обществ; принятия решения акционерных обществ в других организациях; эмиссии ценных бумаг акционерных обществ; утверждения годовых отчетов».

В Постановлении Правительства РФ от 11.12.1996 №1485(ред. от 26.07.2004) обязательным условиям договора доверительного управления посвящена специальная глава, в которой они подробно регламентированы.

В соответствии с названным Постановлением договор доверительного управления заключается Минтопэнерго России (ныне Росэнерго) (учредителем управления) с победителем конкурса, который с этого момента становится доверительным управляющим. Учредитель управления передает акции свободными от налогов и иных обременений, обязуется не передавать их в уставные капиталы других АО, а также отчуждать иными способами, в том числе продавать, в течение срока действия договора. Акции, переданные в доверительное управление по договору, находятся у доверительного управляющего. Доверительный управляющий управляет переданными ему акциями путем осуществления прав акционера в соответствии с уставом угольной компании и законодательством РФ с ограничениями, установленными Указом Президента РФ «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций АО, созданных в процессе приватизации». Учредитель управления извещает реестродержателя акций, а также совет директоров (наблюдательный совет) угольной компании об ограничениях в отношении отдельных действий по доверительному управлению, предусмотренных договором. Учредитель управления в течение 10 дней с даты подписания договора обеспечивает внесение в реестр акций угольной компании соответствующей записи о переходе владения акциями к доверительному управляющему. Доверительный управляющий обязуется не позднее 15 дней с даты, установленной законодательством РФ для сдачи полугодовой и годовой бухгалтерской отчетности, обеспечить представление учредителю управления по указанным в договоре адресам отчет о своей деятельности по форме, установленной учредителем управления. Доверительный управляющий обязуется обеспечить представление любых документов и сведений о своей деятельности не позднее 15 дней с даты получения запроса учредителя управления или (и) уполномоченных им органов. По результатам представленного отчета учредитель управления оценивает эффективность деятельности доверительного управляющего и соблюдение им условий договора. Возмещение расходов доверительного управляющего по управлению акциями производится в сумме и порядке, установленных Минфином России. По окончании срока действия договора доверительный управляющий делает представление в Росимущество о необходимости продажи акций или выполнению других действий по управлению (распоряжению) этими акциями. В случае принятия решения о продаже акций доверительному управляющему может выплачиваться дополнительное вознаграждение, определяемое в соответствии с договором. Вознаграждение доверительному управляющему не выплачивается в случае досрочного прекращения действия договора по основаниям, предусмотренным договором. Учредитель управления вправе проверять выполнение доверительным управляющим условий договора по управлению акциями, а также организовывать проверки отчетов доверительного управляющего независимым аудитором.

В соответствии со ст. 432 ГК ксущественным относятся также условия, соглашение по которым должно быть достигнуто по заявлению одной из сторон (оговариваемые условия). Таким образом, при заключении конкретного договора о доверительном управлении имуществом стороны должны согласовать все условия, перечисленные выше, а также те, на которых настаивает одна из сторон. Признание договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК).

Необходимо отметить, что помимо установленных комментируемой статьей обязательных условий договора доверительного управления, нормативные правовые акты РФ могут предусматривать и ряд дополнительных условий. Так, договор о передаче в доверительное управление средств инвестирования в ценные бумаги должен содержать инвестиционную декларацию управляющего, определяющую направления и способы инвестирования денежных средств учредителя управления. Инвестиционная декларация является неотъемлемой частью указанного договора доверительного управления. Положения инвестиционной декларации являются обязательными для их надлежащего исполнения управляющим на одинаковых основаниях с прочими положениями договора (ст. 7 Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденного Постановлением ФКЦБ России от 17.10.1997 (ред. от 25.07.2006)№37)

2. Одним из существенных условий договора является его срок. С одной стороны, договор доверительного управления имуществом не может быть заключен для совершения однократной сделки (например, приобретения пакета ценных бумаг). С другой стороны, срок действия договора не должен превышать 5 лет. Причем для доверительного управления отдельными видами имущества нормативными правовыми актами устанавливаются и иные предельные договорные сроки. Например, вышеназванный договор доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями АО угольной промышленности вступал в силу с даты его подписания сторонами и действовал в течение срока, установленного договором, но не более 3 лет.

Важность достаточно длительного срока существования правовых отношений по доверительному управлению учитывается в комментируемой статье посредством закрепления возможности пролонгировать данный договор на прежних условиях. Так, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Государственная регистрация договора доверительного управления имуществом.

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическуюконструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже - земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление.

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это - доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения - передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

- решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении

1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

2. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Комментарий к статье 1018.

1. Обособление и выделение в особый фонд массива имущества, находящегося в доверительном управлении, и невозможность обратить на него взыскание как по долгам учредителя, так и по долгам управляющего, возникшими в связи с иной деятельностью последних, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, является характернейшей чертой доверительных правоотношений. Названная норма является одной из законодательно закрепленных гарантий имущественных прав выгодоприобретателя (бенефициара) по доверительному управлению.

Переданное имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Особо необходимо остановиться на обособлении денежных средств. Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Особенностью данного счета является то, что, с одной стороны, право собственности на денежные средства принадлежит учредителю, а с другой — он не участвует в договорных отношениях по открытию такого счета и, соответственно, не может самостоятельно распоряжаться этими средствами.

Указание на обособление переданного в управление имущества от имущества третьих лиц в законодательстве отсутствует, следовательно, переданное в доверительное управление имущество может объединяться с имуществом третьих лиц. Но такое объединение может происходить не с любым имуществом, а только с имуществом, также являющимся объектом доверительного управления. Нормативными актами, регулирующими хозяйственную деятельность, установлено несколько случаев, когда переданное в доверительное управление имущество может быть объединено с имуществом третьих лиц:

во-первых, в паевых инвестиционных фондах. В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления;

во-вторых, в ОФБУ. В соответствии с Инструкцией «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациям Российской Федерации» кредитным организациям — доверительным управляющим дано право на объединение объектов доверительного управления, переданных разными учредителями.

2. Исключением из общего правила п.1 комментируемой статьи составляет банкротство учредителя, когда имущество возвращается в конкурсную массу. Таков правовой результат обязательственной модели траста, ориентированной преимущественно на случаи соединения учредителя и бенефициара в одном лице и логически оставляющей за ним право собственности. При обращении же к нормальной модели доверительных отношений, в которой основной экономической и юридической задачей является гарантированное обеспечение иного лица — выгодоприобретателя (часто благотворительной организации или несовершеннолетнего ребенка), выявляются явные недоработки российской доверительной модели. (см. Приложение Ж)