Реконструированный отчет о доходах от аренды объекта

Расчет общего коэффициента капитализации. Для расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации оценщикам требуется найти коэффициент капитализации. Методы расчета коэффициента капитализации выбирают в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Основными из них являются:

- информация о доходах и ценах сделок на основе представительной выборки по сопоставимым объектам;

- источники и условия финансирования сделок;

- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

В рассматриваемом случае объект приобретен без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость недвижимости уменьшается во времени вследствие увеличения накопленного износа.

В этих условиях наиболее целесообразно применитьметод расчета общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости. Используя этот метод, учитывают как доход на инвестиции, так и компенсацию за счет уменьшения стоимости недвижимости за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи, в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

R₀ = ye - А * SFF(i; N),

где R₀– ставка (коэффициент) капитализации;

ye– ставка дисконта;

А– долевое изменение стоимости оцениваемого имущества;

A * –членуравнения, корректирующий изменение стоимости или норма возврата;

SFF(i; N) – факторфонда возмещения капитала по без рисковой ставке i в течение N лет.

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала.

Для расчета коэффициента капитализации по формуле Эллвуда необходимо рассчитать ставку дисконта и величину изменения стоимости оцениваемого имущества за прогнозный период.

Расчет ставки дисконта.Методикарасчета ставки дисконта зависит от того, к какому денежному потоку он будет применяться. Для дисконтирования денежного потока на собственный капитал используют ставку дисконта, равную требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для без долгового денежного потока - ставку дисконта, равную сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала, то есть средневзвешенные затраты на капитал. Расчет ставки дисконта на собственный капитал может быть произведен одним из следующих способов:

- рыночный метод;

- метод, основанный на модели оценки капитальных активов;

- метод, основанный на модели арбитражного ценообразования;

- кумулятивный метод.

Оценщики произвели расчет ставки дисконта кумулятивным методом, который основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений в оцениваемый объект.

В качестве безрисковой ставки используется средняя доходность облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом за период с июня 2010 г. по март 2011 года и сроком погашения 4-5 лет, равная7,21% годовых в валюте. Выбор облигаций федерального займа объясняется сопоставимостью срока их погашения с возможным сроком эксплуатации оцениваемого здания.

Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.

Составляющие риска и отвечающие им премии в оценке бизнеса за:

- имущественные риски;

- низкую ликвидность имущества;

- инвестиционный менеджмент.

В табл. 9 приведен расчет ставки дисконта кумулятивным методом.

Таблица9

Расчет ставки дисконта кумулятивным методом

По расчетам оценщиков стоимость жилого дома за прогнозируемый период уменьшится приблизительно на 5% (А = х%) в основном за счет накопленного износа.

В условиях нестабильности рынка недвижимости в России период прогноза был принят равным 4 года (N = 4).

Расчет коэффициента капитализации. Итак, для определения коэффициента капитализации используют формулу Эллвуда при условии, что оцениваемый объект инвестируется без привлечения заемного капитала:

Rо = ye - А SFF(i; N).

Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта:

Rо= 12,26% + х% * SFF(12,26%; 4) = хх,хх%.

Оценка стоимости объекта. Оценкустоимости производим по следующей формуле:

V = NOI / R₀,  

Подставив найденные значения в формулу оценки стоимости объекта, получимстоимость имущества, рассчитанную доходным подходом: хххххххруб. 00 коп.