Описание конструктивных элементовздания и расчет их износа

Наименование конструктивных элементов	Описание элементов (конструктивный тип, материал, отделка)	Техническое состояние	Удельный вес по сб. УПВС №; табл.	Ценностный коэффициент	Удельный вес после применения ценностного коэффициента	Физический износ, %, ВСН53 – 86(р)	Средневзвешенный физический износ, %
1	2	3	4	5	6	7	8
Фундаменты
Стены наружные и перегородки
Кровля
Покрытие, перекрытия
Полы
Проемы
Отделочные работы
Инженерные системы
Прочие работы
Итого					Sб		Sа

Общий износ здания в целом составляет: физический И_ф = Sа / Sб 100 = с %; функциональный И_м = и %; совокупный И_о = с+ и(100 –с) / 100.

Процент ФИ зданий и сооружений (ЗиС) определялся на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р) Госгражданстрой) с учетом конструктивных особенностей оцениваемого объекта, возраста ЗиС и их фактического технического состояния.

Срок службы ЗиС зависит от долговечности составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Формула расчета процента суммарного накопленного физического износа объекта в целом имеет следующий вид:

И_ф = å_i (Y_i И_i),

гдеИ_ф– суммарныйпроцент физического износа всего оцениваемого объекта строительства;

Y_i– удельныйвес (доля) i-го конструктивного элемента в стоимости всего объекта в процентах;

И_i– процентфизического износа i-го конструктивного элемента ЗиС, %.

Функциональный (моральный) износ. Моральный износ (МИ) является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, например, моральным устареванием использованных материалов и конструкций, изменениями СНиПа такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и неустранимыми. Как правило, функциональный износ вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций ЗиС.

Остаточная стоимость замещения как восстановительная стоимость ЗиС с учетом износа определяется по следующей формуле:

С^вс_О = С^пвс_О (1 - И_О/100),

где, И_О–совокупный (алгебраический) процент физического и морального износа оцениваемого объекта в целом.

Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью рассматриваемого метода приведены в табл.2.

Таблица 2

Основные результаты расчета рыночной стоимости здания

Окончание табл.2

Полученныйрезультат должен быть увеличен на величину предпринимательского дохода, который является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель должен получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. В настоящем анализе мы используем величину предпринимательского дохода в размере 3 - 5% от восстановительной стоимости недвижимости.