ТЕМА 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

для выполнения практических заданий по дисциплине

«Оценка собственности»

по специальности «ЭУН»

(всех форм обучения)

Ростов-на-Дону

2012

УДК 69.003

Методические указания для выполнения практических заданий по дисциплине «Оценка собственности» по специальности «ЭУН» (всех форм обучения) – Ростов н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2012. – 41 с.

Предназначены для выполнения практических заданий по курсу с использованием современных подходов к оценке собственности.

УДК 69.003

Составители: Л.Н. Седегова, Г.Г. Сеферов  

Рецензент: д-р техн. наук С.Г. Шеина

Редактор Н.Е. Гладких

Темплан 2012 г., поз. 34

Подписано в печать05.05.2012. Формат 60х84/16.

Бумага писчая. Ризограф.Уч.-изд.л.1,7.

Тираж 150 экз. Заказ

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов - на - Дону, ул. Социалистическая, 162.

© Ростовский государственный

строительный университет, 2012

Целью данной дисциплины является формирование системы знаний по оценке стоимости собственности. В программе дисциплины предусматривается изучение наиболее распространенных в рыночной практике методов оценки стоимости с учетом рисков, возникающих в сфере формирования, обращения и оценки имущества и приобретение навыков практического применения методов оценки.

Дисциплина опирается на знания, полученные слушателями в курсах «Инвестиции», «Математические методы оценки», «Основы оценки стоимости имущества», «Экономический анализ», «Ценообразование в строительстве».

Учебный курс «Основы оценки стоимости имущества» предназначен для решения ряда задач, связанных с профессиональной деятельностью в области оценки, в том числе и недвижимости.

Во-первых, предполагается формировать у слушателей программы систему комплексных знаний по проблемам определения и формирования рыночной стоимости имущества.

Во-вторых, рассмотрение практических задач позволит познакомиться с основными методами определения рыночной стоимости объектов собственности и их использованием в практике.

В-третьих, расширяется представление слушателей программы о типах и целях назначения рыночной оценки с учетом действующих законодательных актов.

Методические указания предназначены для подготовки студентов к итоговой работе по спец. курсу и включают в себя следующие компоненты учебных материалов:

1. учебная программа с разбивкой по темам курса;

2. избранные разделы лекционных материалов по ключевым вопросам программы;

3. перечень терминов, предназначенных для подробного рассмотрения;

4. задачи и проблемные ситуации;

5. рекомендуемая литература по темам.

Закрепление практических навыков специалистов осуществляется в процессе выполнения комплексного расчета оценки стоимости условного объекта, обследования и технической экспертизы реального объекта, практической адаптации слушателей на учебной фирме кафедры.

ТЕМА 1. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Специфические особенности недвижимости как товара. Недвижимость как экономическое благо. Недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл недвижимости. Жизненный цикл рынка. Жизненный цикл объекта недвижимости. Факторы, влияющие на жизненный цикл недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости. Источники информации для рынка недвижимости. Методы обработки информации. Этапы процесса оценки объекта, их содержание и информационное обеспечение. Анализ правовой, экономической, социальной и физической сферы функционирования объекта.

Должность «оценщик»

Должность оценщика официально введена в оборот с 1 января 1996 года. С этого момента в «Общероссийском классификаторе профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов РФ. ОК 016 – 94» появились должности служащих «оценщик», «оценщик интеллектуальной собственности» и «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Министерство труда и социального развития РФ постановлением №11 от 27 ноября 1996 года утвердило квалификационную характеристику по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»; 27 ноября в Российской Федерации является днем оценщика.

На сегодняшний день основой для оценочной деятельности служат следующие законодательные документы:

1. Федеральный закон РФ от 17 июля 1998 года №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности», в редакции 03.12.2011г.

2. Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 256.

3. Федеральный стандарт оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.N 255.

4. Федеральный стандарт оценки: «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 254.

5. Федеральный стандарт оценки: «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010N 508.

6. Федеральный стандарт оценки: «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4.07.2011г. N 238.

7. Федеральный стандарт оценки: «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7.11.2011г. N 628.

Под рыночной стоимостью объекта гражданских прав понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основные термины и понятия

Дата оценки– дата, по состоянию, на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, это дата личного осмотра оценщиком объекта.

Здания– вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий в себя архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструкторских частей стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные домики (мастерские, кузницы, котельные кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям, установленное в них оборудование и другие основные фонды относятся соответственно к машинам и оборудованию или другим классам основных фондов.

Оценка– наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.

Имущество недвижимое– физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе постройки с совокупностью всех сооружений над и под землей.

Износ– это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа износа. Физический – уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. Внешний – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Необходимо различать термины “износ” в экономической науке и “амортизация” в бухгалтерском учете.

Недвижимость материальная –имущество, на которое распространяется право собственности. Объекты данного типа недвижимости заносятся в баланс по следующим элементам:

- землевладения (включая планировку);

- сооружения;

- промышленные и технологические установки;

- прочая материальная недвижимость.

В незавершенном состоянии данный тип недвижимости относится к незавершенной недвижимости.

Стоимость– экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их приобретает. Стоимость не является историческим фактом, а представляет собой оценку ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости по-своему формулирует каждый из участников экономических отношений, преследующий свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.). Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, существующих в современной экономике: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и другие. В системе бухгалтерского учета – это сумма расходов, определенная относительно одного из элементов бухгалтерской системы.

Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

- “область применения” – расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;

- “содержание” – полностью или частично определенные расходы за конкретный период;

- “момент расчета” – до (заранее установленная стоимость) или после.

Назначение оценки– то, как клиент собирается использовать готовый отчет, т.е. причина, которая заставила его прибегнуть к услугам оценщика.

Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества– определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Основные цели оценки– отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта, раздел имущества.

Объект оценки– имущество, предъявляемое к оценке.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сфера товарно-денежных отношений, связанных с перераспределением объектов недвижимости между собственниками, выступающими в качестве продавцов и покупателями, экономическими методами на основе конкурентных спроса и предложения.

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, специализированные (общежития, гостиницы – приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальных домов для одиноких престарелых, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и другие, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания). Жилые помещения для проживания граждан (ч. 1, 2, 3 ГК РФ).

Стоимость услуг по выполнению отчетов об оценке

Минимальные тарифы цен на услуги по определению рыночной стоимости имущества утверждены НСОД РФ, протокол №15 от 20 апреля 2005 года.

Оценка, как лицензируемая деятельность

С 01.01.2006 года отменяется лицензирование оценочной деятельности на основании ФЗ от 2 июля 2005 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», (принят Госдумой 8 июня 2005 года и одобрен Советом Федерации 22 июня).

ТЕМА 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ

Техническое обследование объекта недвижимости при оценке стоимости. Формы и методы проведения технической экспертизы. Оценка физического состояния здания. Обмерные работы на объекте. Предварительный осмотр объекта. Методика оценки и документирование фактов технического состояния объекта, влияющих на его стоимость.

1. Задание на оценку

Задание на оценку оформляется несколькими документами. Основанием для работы с клиентом служит его заявление.

2. Техническое задание

Техническое задание составляется самим исполнителем. В него входят такие параметры, как:

1) наименование оценщика, клиента, и владельца недвижимости;

2) дата, на которую выполнена оценка;

3) цель оценки;

4) база оценки;

5) адрес и юридические данные сторон;

6) материалы, предоставляемые заказчиком по объекту оценки; (технические паспорта, сметы, прочие документы, иногда обмерные работы, выполняемые экспертом в исключительных случаях);

7) подписи и печати сторон.

3. Договор на оказание оценочных услуг

Договор на оценку объекта оценки должен содержать:

1) основание для заключения договора;

2) дату;

3) вид объекта оценки;

4) вид определяемой стоимости объекта оценки;

5) денежное вознаграждение за оценочные услуги.

Неотъемлемые приложения к договору:

1) копия свидетельства о членстве фирмы в одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

2) копия страхового полиса о страховании гражданской ответственности оценщика.

4. Допущения и ограничительные условия

ДОПУЩЕНИЯ. Отчет об оценке готовится в соответствии со следующими допущениями, которые являются неотъемлемой частью данного отчета:

- в оценке исходят из достоверности правоустанавливающих документов на собственность объекта оценки. Выводы о правах на объект оценки делают на основании анализа представленных Заказчиком правоустанавливающих документов;

- права собственности на рассматриваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально;

- оцениваемые объекты свободны от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и в указанных в нем целях.

Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме тех, которые оговорены в отчете.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

ОГРАНИЧЕНИЯ. Отчет об оценке составляется в соответствии с нижестоящими ограничивающими условиями, которые являются неотъемлемой частью отчета:

1. Выдержки из отчета или сам отчет нельзя копировать без письменного согласия Оценщика.

2. Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде на вопросы, связанные с объектом оценки, за исключением случаев, оговоренных определенными договорами.

3. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

4. Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик также принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет полностью или частично в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, исследования в соответствии с задачами оценки.

5. Объект как объект оценки, юридические характеристики

Описание объекта недвижимости состоит из юридических и технико-экономических характеристик.

Далее под объектами жилой недвижимости понимаются следующие объекты в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94 (утвержден постановлением Госкомстата РФ от 26.12.1994г. №359 и введен в действие с 01.01.1996г.).

Критерии отнесения имущества к объектам недвижимости не всегда совпадают с трактовками определений, установленных на местах(наименование в техническом паспорте БТИ; в бухгалтерском учете и свидетельстве на право собственности часто не совпадают).

В качестве источника информации в обычных условиях оценщик может получать консультации у самого клиента.В отчете необходимо указывать код ОКОФ и группу амортизации объекта.

Документация на объект оценки должна быть составлена на основании действующих норм и правил:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета (полная первоначальная стоимость, износ, остаточная стоимость на дату оценки, инвентарный номер, дата принятия к учету);

- информации о технических и эксплуатационныххарактеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественныххарактеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.                     

6.Специализированная и не специализированная собственность

К специализированной собственности можно отнести: церкви, музеи, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, а также объекты собственности, имеющие специфическое местоположение для определённой деятельности.

7. Технико-экономические характеристики

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- природно-климатические особенности района расположения объекта;

- основные макроэкономические показатели – отчет Министерства экономического развития, статистический ежегодник «Россия в цифрах»;

- основные показатели социального развития, динамика их изменения – для городов «Паспорт города», издаваемый ежегодно региональными отделениями Росстата РФ;

- характеристика окружающего типа землепользования;

- транспортная доступность;

- инженерные сети и коммунальное обслуживание;

- социальная инфраструктура;

- экономическое местоположение;

- экологическое состояние района;

- социальное окружение;

- объемно-планировочные и конструктивные решения объекта оценки;

- техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования.

8. Цели оценки:отражение в отчетности (справедливая цена);купля – продажа;раздел; мена;проведение конкурсов, аукционов, торгов;аренда, права аренды, лизинг;залог;страхование;исчисление налога, пошлин, сборов;приватизация;конфискация;национализация;ликвидация;разрешение имущественных споров;переуступка прав владения;внесение имущества в уставной капитал;определение доли имущественных прав;передача в доверительное управление;инвестиционное проектирование;коммерческая концессия;возмещение ущерба;хранение;составление брачного контракта.

9. Виды стоимости:

- рыночная;

- объекта оценки с ограниченным рынком;

- замещения объекта оценки;

- воспроизводства объекта оценки;

- объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная;

- объекта оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная;

- специальная.