ТЕМА 3. ОЦЕНКА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Сущность метода оценки стоимости по затратам. Область применения метода. Последовательность определения стоимости на основе затрат. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства. Полная стоимость замещения. Полная стоимость воспроизводства. Определение состава и величины затрат на строительство объекта. Методы определения восстановительной и замещающей стоимости на основе укрупненных поэлементных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПБС – ВР). Оценка износа как утраты полезности. Неустранимый и устранимый физический износ. Оценка накопленного износа (табл. 1). Экономическое устаревание. Эффективный возраст. Метод срока жизни. Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости и стоимости строительства с помощью сборников «КО-Инвест».

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного нового. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить значения стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке имущества.

Суть подхода по затратам заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.

Согласно затратному подходу, стоимость имущества определяется, как сумма восстановительной стоимости за вычетом износа.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом имущества на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы оценки при данном подходе (методе УПВС):

- расчет стоимости приобретения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки;

- определение величины физического и морального износов объекта;

- уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В мировой оценочной практике имеется достаточно большое количество методов определения рыночной стоимости имущества по затратам.

Рассмотрим два из них, наиболее применимых в российской оценочной практике.

Метод УПВС

Обобщенную формулу расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) на дату оценки по методу УП на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) можно представить в следующем виде:

С^пвс_о = УПВС₆₉ Пki V К_69-84 К_84-91 К_91-О,

где С^пвс_о–полнаявосстановительная стоимость объекта без учета износа на дату оценки;        

УПВС₆₉–удельноезначение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимостианалога в ценах 1969г.;

К_69-84– коэффициентпересчета цен из уровня 1969г. в базисный уровень цен 1984г. (постановление от 11.05.1983 г. N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним");

К_84-91– коэффициентпересчета цен из уровня 1984г. в базисный уровень цен 1991г. (Письмо от 6.09.1990г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

V– строительныйобъем здания или другая укрупненная характеристика объекта;

К_91-О– индексудорожания КО-ИНВЕСТ для данного региона на дату оценки;

Пki– общаяпоправка (по сборнику УПВС).

Физический износ (ФИ) является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания. Так, тип износа может быть как восстановимым, так и невосстановимым.

Таблица1