Метод УПССиСС по КО-Инвест.

Показатели по жилым зданиям, публикуемые в справочнике КО-Инвест, предназначаются для использования при оценке затратным методом недвижимости, незавершенного строительства, а также при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса.

Учитывая сопоставимость технических решений жилых зданий, справочник можно использовать при проведении оценок восстановительной стоимостив преобладающей части регионов Российской Федерации.

В основу создания номенклатуры жилых зданий-аналогов положен блок-секционный метод проектирования, дающий возможность компоновать из блок-секций и элементов блокировки дома различной конфигурации и протяженности с различным набором квартир, с различными вариантами планировочного решения первого этажа (с электрощитовыми, сквозными проходами, проездами и т.п.).

Серии жилых домов имеют в своем составе дома-представители и блок-секции различной конфигурации, с различным набором квартир, а именно: рядовые, торцовые, поворотные с внутренними и наружными углами под 135, угловые (под углом 90) или торцово-поворотные, к которым могут примыкать смежные секции под углом 90.

Вариантность положения блок-секций в застройке обеспечивается наличием в проектах различных элементов блокировки (рядовых, торцовых с глухими торцами, с деформационными швами и т.д.), а также вариантов планировочного решения первого этажа.

По каждому проекту-аналогу, составленному из блок-секций и элементов блокировки приведены следующие данные: номер (код) проекта, состав блок-секций и элементов блокировки, их коды.

В проектах-аналогах предусматривают варианты различных видов отделки наружных панелей и вариантов решений ограждений лоджий и балконов, варианты отделки внутренних стен, потолков и перегородок, а также различные конструктивные решения санузлов (сантехкабины, или из отдельных плоских элементов), заполнения проемов (со спаренными переплетами, с двойным или тройным остеклением и с раздельными переплетами), кровли (совмещенная с внутренним водостоком и с теплым или холодным чердаком, совмещенные с неорганизованным водостоком).

Типологические особенности зданий-аналогов характеризуются следующими показателями: этажность, планировочный тип, число квартир, типы квартир и их площадь, общая площадь и объем здания.

Основная конструктивная характеристика здания определяется:

а) материалом несущих стен;

б) конструктивной схемой зданий;

в) шагом и пролетами основных несущих конструкций.

Качество отделки всех конструктивных элементов и возможные виды инженерного оборудования здания описываются параметром «качество зданий», который, согласно сборнику, подразделяется на три класса: экономичный (Э), средний (С), улучшенный (У) (табл.3).

Таблица 3

Основные признаки классов качества отделки жилых зданий

Преобразование стоимости строительства в уровень цен составления данного сборника (на 01.01.1998 г.) производилось следующим образом:

,

где  – стоимостные показатели, приведенные в разделах 3 и 4 справочника;

– показатели стоимости строительства зданий, включающие в себя прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.;

– коэффициент, учитывающий средний уровень прочих затрат;

–индекс цен на строительно-монтажные работы на 01.01.1998 года по сравнению со сметными ценами 1984 г., разработанные на основании «Основных положений расчета индексов цен по капитальным вложениям и элементам их технологической структуры», утвержденных Госкомстатом СССР 15.05.1991г.

Исходные данные об оцениваемом здании рекомендуется подготовить в составе, представленном в табл.4.

Таблица4

Сопоставление параметров оцениваемого здания и аналогов

Окончание табл.4

Подбор справочного здания-аналога производится следующим образом:

а) просматривается оглавление раздела 4 и выбирается его подраздел, соответствующий оцениваемому зданию по этажности и основному материалу стен или справочные показатели по зданию-аналогу могут быть сформированы на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки, приведенным в разделе 3.

б) просматриваются технические описания зданий-аналогов (или набора блок-секций и элементов блокировки) выбранного подраздела и из них выбирается здание-аналог с планировочными решениями, наиболее близкими к оцениваемому зданию;

в) принимается решение о выборе класса качества здания-аналога (или набора блок-секций и элементов блокировки) с учетом класса качества оцениваемого здания.

При выборе варианта нахождения блок-секций и элементов блокировки по разделу 3 стоимостные показатели по каждой из граф таблиц на нечетных страницах рассчитываются по формуле:

,

где – расчетная справочная величина стоимости здания составленного из блок-секций и элементов блокировки, руб. на 1 кв.м общей площади квартир;

 – справочные показатели стоимости i-й блок-секции, отобранной из соответствующего раздела 3, руб. на 1 блок-секцию;

– то же для j-го элемента блокировки, руб. на 1 элемент блокировки;

n – суммарное количество блок-секций в жилом доме, включая рядовые, торцевые, угловые, поворотные и др.;

m – суммарное количество элементов блокировки в жилом доме, включая различные виды объемных и плоских элементов блокировки;

– общаяплощадь квартир рассматриваемого i-го вида блок-секции, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м;

 – общая площадь j-го вида рассматриваемого элемента блокировки, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м.

При определении состава блок-секций и элементов блокировки рекомендуется ориентироваться на графический материал по схемам компоновки аналогичных многосекционных домов соответствующей серии, приводимых в разделах 3, 4 сборника.

Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий.

Фундаментные поправки определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены при расчетном давлении на грунт основания 2,5 кгс/см².

Регионально-климатические поправки определяются с помощью раздела 5.1. справочника.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К_сейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике:

,

где  , – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-м районе расположения объекта.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 01.01.1998 г. предлагается рассчитывать следующим образом:

,

где  – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.2001 г. по сравнению со стоимостью, приведенной в сборнике (т.е. перевод в базисный уровень цен);

 – индекс изменения сметной стоимости СМР на дату оценки по сравнению с базисным уровнем цен.

Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы:

- первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 кв.м общей площади квартир (+ увеличение, - уменьшение);

- вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания рекомендуется свести в таблицу (табл.5).

Таблица5

Форматаблицы корректировок справочных показателей при определении полной восстановительной стоимости оцениваемого здания

Окончание табл. 5

1	2	3	4
	- по средней площади квартиры по дому - по ширине дома - по планировочному расположению лестниц - прочие отличия б) на отличия в конструктивных решениях: - фундаментов из-за иной прочности грунтов, глубины заложения, степени обводнения грунтов - наружных стен - внутренних стен - перекрытий - кровли - полов - заполнения проемов - отделки стен, перегородок, потолков - прочие отличия в) на отличия в решениях инженерных систем здания (см. табл.4) ……………………………………………. Итого по первой группе поправок	Сспк1= Сшир.1= Слест.1= Спр.1=   Сфунд.1=     Снар.1= Свн.1= Сперекр.1= Скров.1= Спол.1= Сзап.пр.1= Сотд.1=     ………………….	Сспк2= Сшир.2= Слест.2= Спр.1=   Сфунд.2=     Снар.2= Свн.2= Сперекр.2= Скров.2= Спол.2= Сзап.пр.2= Сотд.2=     ………………….
3	Вторая группа поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов: - на различие в климате - на сейсмичность - на изменение цен после издания справочника - по учету налога на добавленную стоимость - прочие корректирующие коэффициенты (величина предпринимательского дохода) ……………………………………………. Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок	Кклим.1= Ксейсм.1= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.1=     К1=	Кклим.2= Ксейсм.2= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.2=     К2=
4	Скорректированный показатель в стоимости по объектам-аналогам
5	Весомость зданий-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию	=	=
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки

ТЕМА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сущность метода, общая модель сравнения продаж. Изучение рынка. Сбор и обработка рыночной информации. Этапы определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Выбор объектов – аналогов. Методы сравнительного анализа. Метод парных продаж. Корректировка стоимости: процентные поправки; рублевые поправки; независимые и кумулятивные поправки. Основные виды поправок, влияющих на стоимость. Выбор единиц сравнения объектов недвижимости. Компьютерная поддержка корректировочных расчетов. Последовательность внесения поправок. Применение корреляционного анализа в определении поправочных коэффициентов.

1.Сравнительный подход

Метод прямого сравнительного анализа продаж при сравнительном подходе основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

2.Основные этапы оценки при данном подходе:

-исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов имущества, аналогичных объекту оценки;

- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Информация о предложениях сопоставляется с рассматриваемым объектом по существенным характеристикам, выявленным в данном объекте.

В данном случае существенными факторами будут такие, как право собственности, дата продажи, состояние объекта, технические характеристики.

Поскольку корректировки определяются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типичных покупателей и продавцов обязательно включается в процедуру сравнения.

Учитывая неоднородность оцениваемого объекта с точки зрения местоположения и специфики предполагаемого дальнейшего использования, производили поиски аналогов по продажам для следующих составляющих:

Подобранные аналоги достаточно показательны для того, чтобы адекватно определить рыночную стоимость посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

В табл. 6 и пояснениях суммируют те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Все величины стоимостей в табл. 6 указаны в рублях.

Таблица6