Анализ и подготовка ценовой информации

Минимальный объем сведений, который нужно иметь о каждой цене:

1. Время (месяц, год) действия зафиксированной цены. В условиях высокой инфляции и нестабильного рынка значение цены без указания времени ее действия – ничего не значащая цифра.

2. Денежная единица, в которой выражена цена. Если цена выражена в рублях, то целесообразно сразу привести ее значение в долларах по курсу на время действия.

3. Характер цены по источнику происхождения. Цена может быть либо ценой предложения, либо ценой сделки, и это должно быть отмечено. Как правило, цены сделки несколько ниже цен предложения.

4. Место продажи (регион России).

5. Износ объекта в процентах или год выпуска.

6. Наличие или отсутствие НДС и других налогов в цене.

7. Наличие в цене транспортных и прочих издержек продавца.

Включение транспортных расходов в цену называется системой франкирования. Термин «франко» показывает, до какого пункта на пути продвижения товара от изготовителя или дилера к потребителю транспортные расходы включаются в цену товара.

Сфера применения этого сравнительного подхода ограничивается высокими темпами инфляции, недостатком данных о рыночных продажах аналогичных объектов, резкими изменениями экономических условий.

Метод прямого сравнения продаж. Данный метод применим в случае, •когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых цены известны. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.

В общем случае стоимость воспроизводства на примере машины или единицы оборудования определяется по формуле:

Свосст =Цан х Кмо\(1 – Кфи)х К1 х К2 х…х Км х Кком + Цдоп + Цтз ,

где

Цан -цена объекта-аналога на момент продажи;

Кмо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;

Кфи - коэффициент физического износа (обесценения) аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;

К1,К2,…,Км - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;

Кком - коэффициент различия коммерческой привлекательности объектов;

Цдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты. Эта цена берется на момент оценки.

Цтз - цена товарного знака.

Метод статистического моделирования цены заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако точного аналога в этой совокупности нет. Методами теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров.Тогда стоимость объекта (С) определяется по формуле:

С = Цр + Цдоп. + Цт.з.,

где Цр – расчетная цена объекта, определяемая по математической модели;

Цдоп. – цена дополнительных устройств;

Цт.з. – цена товарного знака.

При наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром используют метод удельных ценовых показателей и расчетную цену Цр определяют по формуле:

Цр = Цуд. × Х,

где Цуд. – удельный ценовой показатель, то есть цена нового объекта, приведенная к моменту оценки и приходящая на единицу главного параметра;

Цдоп. – значение главного параметра объекта оценки (грузоподъемность, мощность, размер детали и т.д.).

При расчете по корреляционным моделям исходят из предположения о наличии корреляционной связи между стоимостью объекта и его параметрами. Может быть использована линейная, степенная, квадратическая функции, построены многофакторные модели.

Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно точные результаты, но требуют сбора большого количества статистического материала.

Методы; оценки, опирающиеся на доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации дохода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.