Поправка на расположение окон

Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате общения со специалистами (см. табл. 8.9), было выявлено, что величина данной поправки находится в диапазоне 1-4%.

Таблица 6. Поправка на расположение окон

При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на каком расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.

Поправка на смежные комнаты

Одной из характеристик планировки является площадь смежность комнат. Если комната смежная (проходная или не изолированная), то это свидетельствует об устаревшей планировке квартиры и понижает ее стоимость.

В результате общения со специалистами (см. табл. 9.9), было установлено:

• если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 1%;
• если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 2%.

Тип санузлов

В ходе проведенного анализа цен предложений баз данных различных агентств недвижимости:

• агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», тел. (495) 363-10-16, http://www.incom.ru/,
• агентство недвижимости «МИЭЛЬ/Недвижимость», тел. (495)777-99-77, http://www.miel.ru/,
• агентство недвижимости «Дельта Реалти», тел. (495) 790-790-5, http://deltarealty.ru/,
• компания Blackwood, тел. (495)730-20-00, http://www.blackwood.ru/,
• Компания WELHOME, тел. (495) 221-33-15, http://www.welhome.ru/,

установлено, что при наличии дополнительного санузла стоимость квартиры увеличивается в среднем на 3-7%

Наличие балконов (лоджий).

В результате общения со специалистами (см. табл. 9.9), было установлено:

• Балкон, лоджия отсутствуют – 0%;
• Один балкон – 2%;
• Одна лоджия – 3%;

Иные летние помещения: мансарды, эркеры и т.д. считаются методом парных продаж.

Тип дома.

Типа дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материалы, из которого построен дом, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.

Внутренняя отделка квартиры и ее техническое состояние

Чем выше уровень отделки и ниже ее износ, тем больше она повышает стоимость объекта недвижимости по сравнению с аналогичным неотделанным помещением, при условии, что затраты на ее создание не превышают типичных разумных пределов.

Данный параметр подлежит учету либо по стоимости проведения соответствующего объема отделочных работ, либо по степени влияния на цены объектов (например, парными продажами).

Описание процесса оценки

Методика расчета рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.