Аналитические данные по Юго-восточному административному округу Москвы

Район округа Марьино

Таблица 2. Преобладающая застройка и средние цены

Таблица 3. Динамика изменения цен

Источник информации: http://www.arn.ru

Анализ ценообразующих факторов

На стоимость недвижимости (в том числе земельных участков) оказывает влияние множество факторов. Основные ценообразующие параметры, присущие объектам, приводятся ниже.

Передаваемые права

Фактор учитывает юридический статус оцениваемого объекта недвижимости (набор прав на недвижимость: владение, пользование и распоряжение) – разный объем прав имеет разную стоимость. При прочих равных условиях рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую оформлено право собственности, выше стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых на праве аренды, праве требования и др.

Финансовые условия

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Условия продажи

Фактор учитывает отличия условий продажи объектов-аналогов от рыночных условий: ограниченность в сроках продажи, аффилированность покупателя и продавца, приобретение объектов с целью их комплексного использования с близлежащими объектами и др. – все эти факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости.

Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты.

Как правило, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами.

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости (например, http://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.

Местоположение объекта

Характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

• удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям);
• окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);
• ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.

Специалистами нашей компании проводилось исследование зависимости удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости от местоположения (удаленности от метро). Для увеличения репрезентативности результатов опроса и повышению их достоверности к опросу были привлечены как оценщики, так и риэлторы.

Таблица 4. Специалисты, участвующие в опросе

В ходе исследования была установлена зависимость удельных цен предложения от удаленности от метро посредством трендового анализа (см. таблицу ниже).

Таблица 5. Зависимости удельной стоимости объекта от удаленности от метро

Источник информации: по данным экспертов, принимающих участие в опросе

Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)

Абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 м² площади уменьшается.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.

Площадь кухни

Как правило, планировка квартиры во многом оказывает влияние на ее стоимость. Одной из основных характеристик планировки является площадь кухни. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает ее стоимость.

В ходе консультаций со специалистами ведущих компаний на рынке недвижимости (АН Инком-Недвижимость, Сергей Михайлович, тел.363-08-43, АН Gormakler, Николай Николаевич, тел.970-41-91, АН Penny Lane Realty, Георгий, тел.232-42-22) установлена зависимость удельной рыночной стоимости жилых помещений (квартир) от площади кухни в пределах ±5%.

Этаж расположения

Этаж, на котором находится квартира, может влиять на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.

Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.

Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Или например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады

Во-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость.

По мнению специалистов, участвовавших в опросе, снижение стоимости квартир, расположенных на крайних этажах, относительно квартир, расположенных на средних этажах, для типовых домов составляет 5%.