Глава 2. Порядок рассмотрения споров при государственной кадастровой оценке земельного участка

    В правовом государстве, вне зависимости от уровня законности, является неизбежным столкновение интересов граждан и хозяйствующих субъектов с публичными интересами государства. Рациональное использование земель возможно только при условии равновесной реализации двух отраслевых принципов земельного права: платность использования земли (подп.7 п.1 ст. 1 ЗК РФ) и экономически обоснованное налогообложение земли (п.3 ст.3 ЗК РФ).

На основании ст .24.19 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания и работы комиссии, в том числе формы принимаемых ею документов, устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

•   недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

•   установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

· кадастровый паспорт объекта недвижимости;

· нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

· документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

· отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

· положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

· об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

· о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Кроме того, в виду того что, в нашей стране до сих пор недостаточно сформирован рынок земли, существует большое количество ошибок и судебных процессов по защите нарушенных прав и законных интересов субъектов земельных отношений по определению кадастровой стоимости земли.

Внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком. Он урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанный внесудебный порядок применяется только в отношении результатов кадастровой оценки, договоры на проведение которой были заключены до 26.09.2010 (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, письмо Минэкономразвития от 15.12.2011).

В порядке внесудебной защиты подается заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре. Вместе с тем уточнение кадастровой стоимости во внесудебном порядке возможно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ).

Работа комиссии регламентируется Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

Установлено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости во внесудебном порядке:

· недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые использованы при определении его кадастровой стоимости;

· установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость.

Однако не указано, является ли уточнение кадастровой стоимости правом или обязанностью комиссии. В целом деятельность комиссии недостаточно регламентирована, что создает условия для коррупции и сомнений в эффективности внесудебной защиты нарушенного права.

1. По результатам анализа судебной практики можно выделить три основных способа судебной защиты нарушенных прав:

2. Приведение кадастровой стоимости с соответствие с удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными нормативными актами субъектов Российской Федерации.

3. Внесение новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка.

4. Оспаривание нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

Возможность применения первого способа защиты права установлена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 N 7309/10. До издания данного Постановления орган кадастрового учета вносил утвержденные нормативным актом субъекта РФ показатели кадастровой стоимости (в руб./кв. м) с учетом поправочных (повышающих и понижающих) коэффициентов в зависимости от местоположения земельного участка.

Однако Президиум ВАС РФ признал поправочные коэффициенты незаконными и лишенными нормативного основания. Он указал, что в соответствии с Административным регламентом по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утв. Приказом МЭРТ РФ от 28.06.2007 N 215, в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных в установленном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ.

При этом было разъяснено, что под утвержденными результатами кадастровой оценки должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

В отношении применения второго способа защиты - внесения новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка - отметим следующее.

Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11:

1.защита права осуществляется не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.), а посредством обязания внести новую кадастровую стоимость участка на основании отчета о рыночной оценке, требование заявляется только в порядке искового производства;

2с учетом мнения сторон желательна судебная экспертиза представленного истцом отчета о рыночной оценке участка (основания изменения кадастровой стоимости) на предмет соответствия стандартам по оценке.

В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости (а не на дату подачи иска). По отчету нужно положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик (ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

И самое важное: отчет действителен для предъявления в течение шести месяцев с даты составления (п. 26 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256).

Прямая норма, запрещающая превышение кадастровой стоимости над рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ), появилась только 22.07.2010, после реализации законодательной инициативы Торгово-промышленной палаты.

Вместе с тем актуальная судебная практика в целом допускает и корректировку кадастровой стоимости (привязку к рыночной), определенной до вышеуказанных поправок в законодательстве.

В указанном Постановлении ВАС РФ напрямую не разрешен основной вопрос восстановления нарушенного права: на какую дату подлежит внесению в сведения кадастра уточненная в судебном порядке кадастровая стоимость (дату вступления в силу судебного акта либо дату внесения прежней (неверной) кадастровой стоимости ("ретроспективная замена"))?

В случае внесения уточненной кадастровой стоимости на дату вступления в силу судебного акта восстановление права произойдет не в полном объеме (налогооблагаемая база уменьшится только в части будущих налоговых периодов).

Уточнение же кадастровой стоимости на дату ее первоначального внесения позволяет осуществить возврат излишне уплаченных налогов, так как акты, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (п. 4 ст. 5 НК РФ).

Согласно письму Минфина России от 28.03.2012 N 03-05-04-02/27 со сходной правовой позицией "при утверждении новых результатов государственной оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика".

Положительным примером из судебной практики могут служить Постановления ФАС ЗСО от 26.07.2011 по делу N А75-394/2011 и от 30.06.2011 по делу N А70-10718/2010, которыми взыскано неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в бюджет администрации в связи с неверно определенной кадастровой стоимостью.

В отсутствие единообразной судебной практики суды избегают принятия прецедентных решений, а в юридической практике стараются сформулировать исковые требования таким образом, чтобы не акцентировать на данном моменте внимание суда, но последствием исполнения судебного решения было бы именно внесение новой кадастровой стоимости "обратной датой".

По третьему способу судебной защиты - оспариванию нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки, актуальная судебная практика судов общей юрисдикции сформирована Обзором судебной практики ВС РФ за IV квартал 2011 года и за I квартал 2008 года. Согласно документу допустимо оспаривать кадастровую стоимость посредством частичного оспаривания нормативного акта, которым была утверждена кадастровая стоимость. Также указывается, что "действующее законодательство не относит к компетенции арбитражных судов рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции".

С позиций практического интереса оспаривание акта об утверждении кадастровой стоимости как нормативного правового акта предоставляет заявителю определенные процессуальные выгоды:

· во-первых, нормативный акт признается недействующим с момента его издания (и применяется кадастровая стоимость за предыдущий период, а при ее отсутствии - нормативная);

· во-вторых, срок обращения в суд с заявлением о признании нормативного правового акта недействующим неограничен, поскольку презюмируется длящийся характер действия его норм;

· в-третьих, срок исковой давности к требованиям об оспаривании нормативных актов не применяется;

· в-четвертых, заявить требование о признании нормативного акта недействующим вправе любое лицо без необходимости доказывания наличия своих нарушенных прав;

· в-пятых, суд вправе признать недействующим нормативный правовой акт по формально-процессуальным основаниям и без проверки по существу доводов о его незаконности в случае установления факта нарушения порядка его регистрации и опубликования.

Частичное оспаривание нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости возможно только в случае грубых нарушений методик определения кадастровой стоимости, процедурных нарушений, не опубликования акта и т.д. и требует сбора значительной доказательственной базы.

Основания, по которым суды признавали частично не действующими нормативные акты об утверждении кадастровой стоимости:

· утвержденная нормативным актом субъекта РФ кадастровая стоимость превышает показатели, указанные в представленном органом кадастрового учета отчете, без какого-либо экономического и правового обоснования (Определения ВС РФ от 04.04.2012 N 32-АПГ12-1, ВС РФ от 11.01.2012 N 32-Г11-56, ВС РФ от 19.01.2011 N 43-Г10-17);

· при проведении кадастровой оценки участок заявителя ошибочно отнесен к группе видов разрешенного использования, не соответствующей его правоустанавливающим документам и фактическому использованию и отличающейся более высокой кадастровой стоимостью (Определения ВС РФ от 28.04.2010 N 53-Г10-9, ВС РФ от 17.03.2010 N 81-Г10-2, ВС РФ от 22.12.2010 N 66-Г10-33);

· в связи с утратой отчета об определении кадастровой стоимости субъект РФ не смог доказать факт проведения кадастровой оценки, по результатам которой должен издаваться нормативный акт (Определение ВС РФ от 22.02.2012 N 20-Г12-2).

В части срока на обжалование необходимо отметить следующее. Ранее многие суды первых инстанций отсчитывали срок давности с момента получения кадастровой выписки по земельному участку с актуализированной кадастровой стоимостью. Сейчас же суды отсчитывают течение срока со дня получения разъяснений органов кадастрового учета о порядке расчета кадастровой стоимости, либо со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка, так как истец может субъективно осознать, что его права нарушены, только изучив механизм расчета кадастровой стоимости, либо сопоставив его с рыночной стоимостью (Постановление ФАС МО от 08.12.2011 по делу N А41-26667/10).

Стоит также отметить, что большое количество судебных исков связано с определением кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения.

Статистика споров, связанных с кадастровой стоимостью земли:

 Заданный период поиска с 01.01.2011 по 31.12.2011

Результаты поиска:                                        

Количество споров, связанных с кадастровой стоимостью земли, всего    1500

В том числе споров с налоговыми органами  192   

Цена вопроса    2,5 млрд руб.

Средняя цена иска по России 13,2 млн руб.

Средняя цена иска по России (без учета Московского региона) 13,1 млн руб.

Средняя цена иска по Московскому региону 14,4 млн руб.

Средняя цена иска по Северо-Кавказскому округу   39,7 млн руб.

Максимальная цена иска  1,1 млрд руб.

Максимальная цена иска, выигранного налогоплательщиком 1,1 млрд руб.

Максимальная цена иска, проигранного налогоплательщиком 30,3 млн руб.

Минимальная цена иска     888 руб.

Основные нормы, которыми руководствуются судьи при рассмотрении дел, связанных с кадастровой стоимостью земли, - ст. ст. 389, 391, 394 и 396 Налогового кодекса. Отмечу главные положения, на которые чаще всего ссылаются арбитры при вынесении решений:

· если налогоплательщику удается доказать, что кадастровая стоимость участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, судьи руководствуются Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога". В соответствии с п. 7 названного документа в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли;

· собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, участок под которым не сформирован, не несут налоговое бремя, связанное с использованием участка. Если участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2011 по делу N А12-17338/2010);

· в случае нарушения срока представления первоначальной налоговой декларации и последующего представления уточненной налоговой декларации до окончания камеральной налоговой проверки налогоплательщик подлежит привлечению к налоговой ответственности в соответствии со ст. 119 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2011 по делу N А12-10555/2010).

Заключение

Применение кадастровой оценки позволяет решить проблемы в различных сферах общественной и экономической жизни: регистрация объектов недвижимости; формирование ипотеки; управление земельными ресурсами; проведение сделок с недвижимостью и формирование земельного рынка; социально-справедливой системы налогообложения; контроль за использованием земельных ресурсов; территориально-пространственное планирование; информирование общественности; охрана земель. Поэтому я считаю, что выбранная мною тема курсовой работы очень актуальна в наши дни.

Список литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 13-ФЗ (ред. от 28.07.2012)

2. «Земельный налог» (Кузьмин Г.В.)(«Налоговый вестник» 2012)

3. "Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (под ред. С.А. Боголюбова) ("Питер Пресс", 2009)

4. "Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (Болтанова Е.С., Женетль С.З.) ("РИОР", "ИНФРА-М", 2010)

5. "Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ" (постатейный) (отв. ред. С.Н. Волков, науч. ред. Ю.Г. Жариков) ("Юстицинформ", 2009)

6. "Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное) (Крассов О.И.) ("Норма", 2009)

7. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 1, от 31.07.1998 (ред. 28.07.2012)

8. « Основы оценочной деятельности: учебник»(3-е изд., перераб. и доп.) (Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В.)(«Московский финансово-промышленный университет». «Синегерия», 2012).

9. «Перспективы оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки земель»(Хадько А.В.)(«РИОР», 2010)

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 8.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

11.  Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых

12.  Статья : Оцените землю по достоинству (Буров В.)(«ЭЖ-Юрист», 2012 № 37)вопросах связанных с применением земельного законодательства»

13. Федеральный закон от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О Федеральный государственном земельном кадастре в Российской Федерации»

14. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

[1] По данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области

[2] В отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) в предпринимательской деятельности