Государственная кадастровая оценка земель для определения рыночной стоимости земельного участка

Введение

  Данная тема курсовой работы очень актуальна в наши дни. Дело в том, что происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Так как земля является природной основой рынка недвижимости, то её эффективное использование может в ближайшей перспективе определить характер изменений всей экономики. Поэтому, оценка земли является одной из необходимых предпосылок рационального использования земельных ресурсов по следующим причинам:

1. земля является ограниченным природным ресурсом, её свободное воспроизводство невозможно;

2. земельный участок является недвижимым имуществом – его местоположение фиксировано;

3. земля может быть использована: как средство производства и как пространство для социально-экономического развития;

4. срок эксплуатации земельных участков не ограничен;

5. исходя из ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учётом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Земля всё чаще выступает объектом различных сделок, поэтому её стоимость необходимо знать.

1 Пунктом 1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствование на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населённых пунктах. Под общим названием «платность использования земли» Земельный кодекс Российской Федерации понимает земельный налог и арендную плату за землю. Правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделяется по основному целевому назначению на семь категорий, имеющих свой правовой режим использования, с учётом зонирования и разрешённого использования. Земельное законодательство содержит ряд положений, существенно влияющих на порядок использования земельных участков. К таким особым земельно-правовым условиям относятся обязательное соблюдение при использовании участка его целевого назначения, которое, в свою очередь, связанно с установленной категорией земель. Под целевым значением в самом широком смысле можно понимать особое направление использования земель в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Использование земельного участка, его функция является относительно стабильной, имеет свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории. В ст.7  Земельного кодекса Российской Федерации закреплены следующие категории земель:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населённых пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Законодатель не даёт нам легального определения «категория земель» и «целевое назначение». Вот некоторые определения существующие в научной литературе:

1. Ф. Т. Нагаев под категорией земель определяет узаконенную типологию земельных участков для целей налогообложения, территориального планирования и регулирования, а под целевым назначением земель – установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земельных участков для конкретных целей в соответствии с их категорией;

2. А.П. Анисимов понимает термин «категория земель», как группирование по принципу целевого назначения земельных участков, осуществляемое органам исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также органами местного самоуправления, необходимое для установления правого решения земель и совершенствования управления ими;

3. В.В. Петров определяет категорию земель, площадей, как группирование земельных участков, по каким-либо устойчивым признакам, которые в совокупности определяют правовой режим земли данной категории.

Глава 1. Общие понятия государственной кадастровой оценки земель и порядок её проведения

Государственная кадастровая оценка земель для определения рыночной стоимости земельного участка

Чтобы перейти к основному вопросу курсовой работы, я хочу определить понятие «земельный участок», ведь именно земельный участок является основополагающим объектом земельных отношений. Федеральный закон от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре в Российской Федерации» земельный участок определяется как «часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Это означает, что понятие «земельный участок» является юридически определённой категорией. Основным актом земельного законодательства Российской Федерации, в котором определяется и устанавливается порядок и направления использования земельных участков, является Земельный кодекс Российской Федерации, где земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

   Нам известно, что в современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, что обусловлено: спецификой данного объекта; недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы; неразвитостью земельного рынка в стране.

   Нужно сказать, что результат оценки земельных участков зависит от целей оценки. Цель оценки обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которое к нему относится. Оценка земельных участков прежде всего необходима для удовлетворения потребности развивающегося рынка земли.

Ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определённых законодательством. Поэтому, оценка земли может быть кадастровая и рыночная.

Вопросы оценки земельных участков регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки и иных целей (ст.2 Закона).

   Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношение объектов оценки рыночной или иной стоимости.

   В ст. 24.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» говорится, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

1. принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2. формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

3. отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, и заключение с ним договора на проведение оценки;

4. определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

5. экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

7. опубликование утверждённых результатов определения кадастровой стоимости;

8. внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

   В соответствии с требованиями Федерального закона от 29,07,1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не реже, чем один раз в пять лет, проводится государственная кадастровая оценка. В ходе проведения определяется кадастровая стоимость каждого земельного участка, включённого в перечень объектов государственной оценки. После утверждения результаты оценки вносятся в государственный кадастр недвижимости. Для определения кадастровой стоимости все земельные участки, отнесённые к определённой категории земель, подразделяются на оценочные группы. Для каждой из них определяется и утверждается средний уровень кадастровой стоимости, который используется для расчёта кадастровой стоимости определённого земельного участка. В период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной оценки органом кадастрового учёта проводится определение кадастровой стоимости земельных участков, кадастровый учёт которых был осуществлён в указанный период, а также, если в этот период произошло изменение категории земель, вида разрешённого использования, либо площади земельного участка. Величина кадастровой стоимости напрямую зависит от принадлежности земельного участка к определённой категории земель, виду разрешённого использования и величины площади. Например, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости первой оценочной группы, утверждённая постановлением Правительства Кировской области № 158/366, для Опаринского района составляет о,59 руб./кВ.м., в то время как для Вятскополянского района оно составляется 2,79 руб./кВ.м., а в среднем – для Кировской области составляет 1,19 руб./кВ.м. Для наглядности приведу пример расчёта кадастровой стоимости земельного участка: категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сенокошения», площадь 25000 кв. м., местоположение Опаринский район. Итак, вид разрешённого использования данного земельного участка относится к первой оценочной группе, соответственно, величина удельного показателя для первой оценочной группы в Опаринском районе составляет о,59 руб./кВ. м.. Далее следует умножить величину удельного показателя на величину площади земельного участка, в результате кадастровая стоимость земельного участка составит 0,59*25000=14759 руб.[1]