Государственная кадастровая оценка земель для целей налогообложения земельного участка

На основании раздела 3 «Общие рекомендации по проведению оценки» Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости может использоваться информация, полученная в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчёта об оценке, куда необходимо включать:

· описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешённое использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

· описание зданий, строений сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка;

· фотографии земельного участка и его улучшений;

· характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

· установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Нужно иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст.66 ЗК РФ при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

        В силу п.1 ст.60 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. При этом ст.390 НК РФ, определяющая налоговую базу по земельному налогу, как кадастровую стоимость земельного участка, отсылает к порядку определения кадастровой стоимости в соответствии с земельным законодательством. На основании п.5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ и иными федеральными законами. Согласно п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08,09,2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ (п.1 ст.390 НК РФ). Объектом обложения земельным налогом согласно ст.389 НК РФ являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (в Москве и Санкт-Петербурге – в пределах города), на территории которого введён налог. Земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок сформирован (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54). Иначе объекта налогообложения не возникает. О данном юридическом факте говорит и Письмо от 12.05.2011 №03-05-05-02/26 «О моменте возникновения обязанности по уплате земельного налога». Для выявления границ земельного участка, как правило, используются землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства, утверждённый внутрихозяйственный землеустроительный объект. Более полные географическое описание и юридически-техническое удостоверение земельного участка закреплены в документах государственного земельного кадастра. Для включения земельного участка в земельно-правовые отношения и, как следствие, признание его объектом налогообложения он должен быть индивидуально-определён: иметь закреплённые в правоустанавливающих документах границы, местоположение, площадь, целевое назначение и разрешённое использование.

По общему правилу плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, или праве пожизненного наследуемого владения п.1 ст.388 НК РФ.

     Согласно п.2 ст.11 НК РФ под организациями понимаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, филиалы и представительства указанных иностранных лиц и международных организаций, созданные на территории Российской Федерации. Субъекты РФ и муниципальные образования не соответствуют определению организаций, приведённому в п.2 ст.11 НК РФ, поэтому они не являются плательщиками земельного налога. В контексте НК РФ физические лица – это граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Физическими лицами могут быть индивидуальные предприниматели, которые зарегистрированы в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских(фермерских) хозяйств. В письме ФНС России от 29.09.2005 № 21-4-04/154 «О земельном налоге» отмечено: земельный налог уплачивается поземельным участкам, в отношении которых на организации и физических лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей, зарегистрированы права, указанные в п.1 ст.388 НК РФ. Следовательно, обязанность по уплате земельного налога организациями и физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей, возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения на земельные участки. Ещё раз скажу, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признанных объектом налогообложения. Сумма налога рассчитывается как процент от этой кадастровой стоимости.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в основном для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). Она исчисляется по категориям и видам функционального использования земель с применением методов массовой оценки недвижимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, в частности с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проводится государственная кадастровая оценка земель (за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с методиками, разработанными по отдельным категориям земель. В настоящее время утверждены и используются методики кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, земель промышленности и иного специального назначения.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них). Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих:

· принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

· формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

· отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

· определение кадастровой стоимости и составление отчета об этом;

· экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

· утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

· опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

· внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода (календарного года), налоговая база за этот налоговый период определяется как кадастровая стоимость земельного участка на дату его постановки на кадастровый учёт. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет (п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316). При образовании нового земельного участка, изменении площади земельного участка при упорядочении его границы, изменении вида разрешённого использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, отнесении земельного участка к определенной категории земель или выявлении ранее учтённых земельных участков, не включённых в состав инвентаризационной описи, после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки земель и до утверждения её результатов кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, также определяют налоговую базу самостоятельно - в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) в предпринимательской деятельности. Основанием являются сведения государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 391 НК РФ).

Для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований (п. 4 ст. 391 НК РФ).

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами г. г. Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3% кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

· отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

· занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства;

· приобретённых (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачных участков.

Землями сельскохозяйственного назначения в силу ст. 77 ЗК РФ считаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их состав входят:

· сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями);

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами;

· земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, вне зависимости от факта его использования для жилищного строительства исчисление суммы земельного налога производится исходя из ставки налога, не превышающей 0,3% кадастровой стоимости.

Здесь действует тот же принцип - для применения ставки важен правовой статус земли, а не факт ее использования по назначению. Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учёта должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в т.ч. его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением их соответствия установленным требованиям).

В отношении земель, приобретённых (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, хотелось бы отметить следующее. Личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве").

Личное подсобное хозяйство ведётся гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу ст. 1 Закона N 66-ФЗ:

· садовый земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений);

· огородный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

· дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

В отношении прочих земельных участков налоговые ставки не могут превышать 1,5% их кадастровой стоимости (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода (календарного года) как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ). Проще говоря, кадастровая стоимость земли умножается на соответствующую налоговую ставку.

Пример. ООО "Афина" имеет в собственности земельный участок в Москве, занятый офисным зданием и производственными помещениями. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 20 млн руб.

Сумма земельного налога за 2012 г. с этого участка составит для ООО "Афина" 300 000 руб. (20 000 000 руб. x 1,5%).

Сумма земельного налога определяется как произведение налоговой базы, рассчитанной для соответствующей площади земельного участка, и налоговой ставки, установленной на территории муниципального образования, где расположена данная площадь земельного участка.

Исчисленная в таком порядке сумма земельного налога подлежит зачислению в бюджет соответствующего муниципального образования.

Организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями[2], исчисляют сумму земельного налога (сумму авансовых платежей по нему) самостоятельно (п. 2 ст. 396 НК РФ).

Если иное не предусмотрено п. 2 ст. 396 НК РФ, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами (п. 3 ст. 396 НК РФ).

Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу п. 4 ст. 85 и п. 12 ст. 396 НК РФ обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения следующие сведения:

· о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах - в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации;

· о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, - ежегодно до 1 февраля следующего года.

Росреестром и ФНС России заключено Соглашение от 03.09.2010 N ММВ-27-11/9/37 "О взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы", согласно которому Росреестр бесплатно в порядке информационного взаимодействия предоставляет в налоговые органы сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и сведения, содержащиеся в ЕГРП.

По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 14 ст. 396 НК РФ).

В силу Постановления Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют плательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном ст. 14 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Также сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения содержатся на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) в Интернете (п. 2 Постановления N 52).