Кадастровая стоимость земельных участков для определения их рыночной стоимости.

При совершении сделок с земельными участками устанавливается их рыночная стоимость. Основными нормативными актами, регулирующими отношения по определению рыночной стоимости объектов, являются: ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; распоряжение Минимущества России от06,03,2002 №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» и от 10,04,2003 №1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

   Для определения рыночной стоимости земельного участка нужно руководствоваться принципами, перечисленными в Распоряжении «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», такие как:

1. принцип полезности – рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определённого времени;

2. принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

3. принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

4. принцип ожидания - рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока вероятности получения дохода от земельного участка за определённый период времени при наиболее эффективном его использовании без учёта доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности;

5. принцип изменения - рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

6. принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов;

7. принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчётная величина стоимости земельного участка будет максимальной. При определении наиболее эффективного использования нужно учитывать:

· целевое назначение и разрешённое использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности земельного участка;

· перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

· ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

· текущее использование земельного участка.

   Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключённый заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитываются объём и достоверность доступной для того или иного метода рыночной информации.

В условиях развитого рынка недвижимости все три метода при использовании достоверных данных должны приводить примерно к одинаковым результатом. Если результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличается от других данных, это означает, что в процессе была использована недостоверная информация, либо была допущена методическая или математическая ошибка.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющихся членами одной из саморегулирующихся организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность (оценщика). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

   Ст.6 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено право Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведении оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов на основании и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.

   В законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка требуется в случае вовлечения в сделку земельного участка, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности, субъектов РФ или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанного объекта в качестве предмета залога, при продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объект передаётся в качестве вклада в уставной капитал, в фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случае споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества. Оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновении споров об исчислении налогооблагаемой базы. Следует обратить внимание на то, что ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет два вида стоимости объекта: рыночную стоимость и иную его стоимость. Без определения рыночной стоимости земельного участка нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать его в аренду.

Повторюсь ещё раз, сказав, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В соответствии со ст.7  ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление рыночной стоимости имущества, в том числе земельного участка, необходимо, если в нормативно-правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определён конкретный вид стоимости объекта оценки – в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Данное правило применяется и в случае использования в нормативно-правовом акте непредусмотренных названным Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость».

   Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

   Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями (или) сооружениями, так и не застроенных земельных участков. Условие применение метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличие от оцениваемого земельного участка;

· расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Метод сравнения продаж включает этапы:

1этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. После сегментирования выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирается информация о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменения которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости являются: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельные участки; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация); транспортная доступность, инфраструктура. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. Оценщик отбирает информацию с целью повышения её достоверности и получает подтверждение того, что совершённые сделки произошли в типичных рыночных условиях.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из сравнимых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего оценщик вносит поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка земельного участка путём сравнения с другими проданными участками земли может проводится двумя способами: по элементам сравнения; с помощью единиц сравнения. Для лучшей организации процесса сравнения применяется стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении рассматривают элементы: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, условия продажи, дату продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики.

Так как земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения данных участков с оцениваемым участком, цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения (гектар, м2) используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. При правильном применении методы сравнения по элементам и единицам сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельного участка. Преимуществом первого метода является то, что в его основе лежит сравнение продаж, которое позволяет учесть различия по конкретным элементам сравнения. Преимуществом метода единицы сравнения является простота.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировки в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

   Метод выделения включает следующие этапы:

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.

2 этап. Расчёт восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчёта восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Затраты на строительство состоят из прямых издержек, косвенных издержек, прибыли предпринимателя.

3 этап. Определение величины физического, функционального, внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый; внешний износ – неустраним. Вместе эти виды износа образуют накопительный износ зданий и сооружений.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопительного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения) остаточной стоимости строений.

   При выполнении расчётов необходимо учесть временные факторы, инфляционные проценты и привести стоимость всех затрат на дату оценки. Достоинством метода является его ясность и доказательность заложенных в нём принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Метод распределения.

    Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Метод распределения (переноса)предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведённых на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на 2 части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.