Метод капитализации земельной ренты.

Применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Условие применение метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Последовательность действий:

1. расчёт земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3. расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации земельной ренты.

 Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчёт производится путём деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определённый оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Способы определения коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичному земельному участку на цену их продаж;

2. увеличение без рисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Стоимость земли = доход / ставка капитализации

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям, сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход (после покрытия всех затрат на привлечение других факторов) приписывается земельному участку. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности. Данный подход может быть использован для поиска варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящий доход. Метод предполагает действия:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчёт стоимости земельного участка путём дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Дисконтирование - процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определённой оценщиком ставке дисконтирования (ставка дисконтирования получается на основании анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций). Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или еденного объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.