Органи управління і ревізійна комісія ЖБК

Житлово-будівельний кооператив діє на підставі статуту, заре­єстрованого у виконавчому органі відповідної ради, який затвердив рішення про організацію ЖБК. З дня реєстрації статуту ЖБК набу­ває прав юридичної особи.

Загальні збори членів ЖБК обирають правління та ревізійну ко­місію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим органом ради і будівельною організацією проект і зведений кошторис на бу­дівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, а також встановлюють розмір вступного внеску.

Органами управління ЖБК є загальні збори членів кооперативу і правління кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК як вищий орган управління: 1) прий­мають статут кооперативу; 2) обирають правління і ревізійну комі­сію кооперативу; 3) приймають громадян до членів кооперативу і виключають з кооперативу; 4) затверджують проект і зведений кош­торис на будівництво жилого будинку (будинків); 5) приймають рі­шення про одержання банківського кредиту на будівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель; 6) встановлюють розмір і строк внесення вступного внеску; 7) затверджують розрахунок вар­тості квартир, складений проектною організацією; 8) встановлюють розміри пайових внесків; 9) розподіляють квартири між членами но-воствореного кооперативу; 10) приймають рішення про порядок екс-

-284-

плуатації жилого будинку (будинків); 11) затверджують звіт про фі­нансово-господарську діяльність кооперативу за минулий рік і фі­нансово-господарський план на поточний рік; 12) встановлюють строки внесення внесків на капітальний ремонт жилого будинку (будинків), внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території, плати за комунальні послуги і приймають рішення про справляння з членів кооперативу пені за несвоєчасне їх внесення; 13) приймають рішення про надання жи­лого приміщення, що звільнилося, в будинку (будинках) кооперати­ву, пайовий внесок за яке внесено не повністю; 14) приймають рі­шення про передачу членом кооперативу паю, надання членові коо­перативу замість квартири, яку він займає, іншої квартири з такою самою кількістю кімнат; 15) приймають рішення про утворення спе­ціальних фондів, установлюють розмір, строки внесення членами кооперативу внесків до цих фондів, а також порядок їх витрачання; 16) встановлюють порядок витрачання інших надходжень; 17) прий­мають рішення про переобладнання непридатних для проживання жилих приміщень у будинку (будинках) кооперативу в нежилі; 18) приймають рішення про заохочення членів правління, ревізій­ної комісії й інших членів кооперативу; 19) вирішують інші питан­ня, що перебувають у віданні кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК (збори уповноважених) повинні скликатися правлінням двічі на рік.

Правління ЖБК є виконавчим органом кооперативу, підзвітним загальним зборам членів кооперативу (зборам уповноважених).

Правління обирається загальними зборами з числа членів коопе­ративу в кількості не менше трьох осіб строком на два роки. Прав­ління обирає зі свого складу голову та його заступника (заступни­ків). Голова правління здійснює поточне керівництво діяльністю кооперативу, забезпечує виконання рішень загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) і правління.

Якщо кооператив складається менш як з 20 членів, замість прав­ління обирають голову кооперативу та його заступника, які мати­муть повноваження правління.

Рішення правління приймаються простою більшістю голосів при­сутніх членів правління відкритим голосуванням.

Грошові документи підписують голова правління або його за­ступник і бухгалтер, а в разі відсутності останнього — член прав­ління, до відання якого віднесені фінансові питання кооперативу.

Ревізійна комісія обирається загальними зборами членів коопе­ративу з їх числа в кількості не менше трьох осіб строком на два ро­ки. Ревізійна комісія обирає зі свого складу голову комісії.

-285-

Ревізійна комісія житлово-будівельного кооперативу здійснює контроль за додержанням правлінням кооперативу і членами коопе­ративу рішень виконавчого органу місцевої ради з питань діяльності кооперативу і статуту кооперативу; контролює правильність укла­дення правлінням договорів; перевіряє правильність нарахування і своєчасність внесення встановлених платежів; контролює своєчас­ність розгляду заяв і скарг членів кооперативу.

До складу правління та ревізійної комісії житлово-будівельного кооперативу не можуть одночасно входити особи, які є між собою близькими родичами або перебувають у свояцтві.

Член житлово-будівельного кооперативу зобов'язаний дотриму­ватися правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинковими територіями, є співвласником на праві загальнопайо-вої власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному корис­туванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі квартири, що йому належить, у загальній площі.

Для забезпечення ефективного використання житла Кабінетом Міністрів України рекомендовано житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку. А місцеві органи влади повинні забезпечити безкоштовну перереєстрацію їхніх статутів і всіляко сприяти ство­ренню таких формувань власників індивідуальних житлових будин­ків. Але ЖБК не поспішають здійснювати це прискореними темпа­ми, оскільки не має чітко визначених переваг.

Правові питання закріплення права власності на жилі приміщення в будинках ЖБК

Нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини чле- нів ЖБК відносно житла, що належить їм, та майнові правовідноси ни інколи вступають у суперечності між собою.

Квартири членів ЖБК, які з нього не вийшли, але своє право; власності на квартиру в БТІ не зареєстрували — належать коопера-тиву і власником такої квартири є кооператив. Тому всі правовідно­сини, що виникають під час створення, діяльності, реорганізації ЖБК регулюються Житловим кодексом і Примірним статутом ЖБК, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. за № 186, яким передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив, а члени останнього мають право користуватися кварти-

-286-

рою і у разі вибуття з нього отримують пайові внески. Крім того, ст. 147 ЖК передбачає випадки виключення, за рішенням загальних зборів, із ЖБК. Відповідно до Закону України "Про власність", влас­ником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий вне­сок за квартиру, надану йому в користування. Статтею 13 Закону передбачено, що це житло може бути об'єктом приватної власності. Тому, для того щоб стати власником кооперативної квартири як об'­єкта приватної власності, все ж таки необхідно її обов'язково заре­єструвати в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру може бу­ти видане тільки після повної виплати пайового внеску. Це встанов­люється довідками про сплату і про членство в кооперативі, що по­даються в бюро технічної інвентаризації.

Член кооперативу, який повністю сплатив пайові внески, при ба­жанні може вийти з нього, але держава, наділивши людину власніс­тю, не може примусити її вийти з кооперативу. Зрозуміло, що не завжди громадянину вигідно вибувати з кооперативу, який центра­лізовано вирішує найголовніші злободенні проблеми, пов'язані з оп­латою будинку, користуванням комунальними послугами, управлін­ням майном, що перебуває у загальному користуванні, тощо.

Тут виявляються певні суперечності. Згідно із Законом України "Про власність", власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про практику засто­сування судами законодавства про житлово-будівельні кооперати­ви" від 18 вересня 1987 р. за № 9, підтверджуючи цю позицію, заз­начає, що, згідно зі ст. 15 Закону України "Про власність", член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмі­нювати, у тому числі на інше жиле приміщення в будинку держав­ного чи громадського житлового фонду або іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності, і вчиняти відносно неї інші, не заборонені законом угоди. Але Постанова Пленуму входить у суперечність з іншими актами законодавства, у тому числі ЖК. Тому вважаємо, що оскільки об'єк­ти приватної власності підлягають обов'язковій реєстрації в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання, а реєстраційне по­свідчення про право власності на квартиру видається тільки після повної виплати пайового внеску за квартиру, то член кооперативу може стати власником своєї кооперативної квартири тільки з мо­менту отримання свідоцтва на право власності. Саме своїми

-287-

активними діями власник кооперативної квартири виявляє свою внутрішню і зовнішню волю (волевиявлення) про те, чи стати влас­ником своєї квартири, чи залишатися членом кооперативу з відпо­відним правовим положенням.

Тільки у випадку реєстрації своїх прав власності у БТІ, а не ав­томатично, власник квартири в будинку ЖБК, який отримав відпо­відне свідоцтво про право власності, на свій розсуд володіє, корис­тується і розпоряджається нею і має право щодо неї вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, тобто продати її, подарувати, заповіс­ти, здати в оренду, обміняти чи укласти інші угоди.

Як уже зазначалося, у власність членів житлово-будівельних кооперативів переходять тільки квартири. Порядок використання об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, дахів, підвалів, сміттєпроводів, елементів інженерного обладнання тощо) визначе­ний Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердженню; Положення про порядок організації і діяльності об'єднань, створю ваних власниками для управління, утримання і користування май­ном житлових будинків, що перебувають у загальному користуван­ні" від 31 липня 1995 р. за № 588, Типовим статутом об'єднання то­вариства співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим на розвиток цієї Постанови та Законом України "Про об'єднання співвласності багатоквартирного будинку".

Прийняття їх було зумовлено тим, що ані Цивільний кодекс, ані Житловий кодекс не виходять з визнання наявності у багатоквар­тирних будинках квартир на праві спільної власності громадян, а то­му не регулюють ці питання. На відміну від кооперативу приватні власники квартир за власні кошти сплачують усі витрати, пов'язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової терито­рії, у тому числі й податок на землю.