Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных

Собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Аренда земельных участков

Нормативная база этой сделки – общие положения об аренде ГК + статьи 22, 26, 65 ЗК.

Существенные условия:

1. Предмет – земельный участок либо часть земельного участка. Статья 15 закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К договору прилагается чертеж.
2. Цена – статья 65 ГК. До принятия земельного кодекса такого существенного условия как цена не было.

Срок не будет являться существенным условием.

В случае передачи в аренду земельного участка из частной собственности цена определяется соглашением сторон. При передаче земельного участка в аренду из публичных форм собственности, общие начала определение арендной платы могут быть установлены постановлением правительства РФ.

Допускается передача земельных участков в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором.

С принятием федерального закона «об особых экономических зонах» от 22 июля 2005 года для резидентов указанных зон предусмотрен ряд ограничений как арендаторов. Отметим некоторые:

1. Они не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо по его взносу в производственный кооператив.
2. Они не вправе сдавать земельный участок в субаренду.

Дать определение понятию резидент особой экономической зоны.

Арендатор земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности имеет преимущественное право его покупки в порядке предусмотренным гражданским законодательством для случаев продажи доли, правил общей собственности

Формы договора аренды:

Простая письменная форма – если на срок до одного года. Если срок больше чем один год – то необходима регистрация. Если срок не установлен – то регистрация не требуется.

Ипотека, залог на земельные участки

По дорогу залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными федеральными законами.

Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом

Существенные условия:

1. Предмет
2. его оценка
3. Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой

Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Ипотека:

1. это договор
2. способ обеспечения исполнения обязательств
3. Вид обременения имущества

Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.

Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.
2. При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости
3. На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
4. Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю

Особенности сделок с землей сельхоз назначения (как категория земель)

Купля-продажа. При продаже земельных участков и земель сельхоз назначения субъект РФ или, в случаях установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока до истечения которого будет осуществлен взаимный расчет. Срок не может быть более чем 90 дней, извещение отправляется под расписку. В случае если субъект или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней, то со дня поступления извещения продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. По цене более высокой или поменяются другие существенные условия, продавец обязан отправить новое извещение иначе сделка будет считаться ничтожной.

Аренда земель сельхоз назначения.

По договору аренды земельного участка сельхоз назначения в аренду могут быть переданы земельным участка по прошедших государственный кадастровый учет. Если земельный участок находится в долевой собственности, то Договор аренды такого земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенности.

Срок договора аренды такого участка не может быть более 49 лет. Может устанавливаться минимальный срок. Площади земельных участков и земель сельхоз назначения одновременно находящиеся у одного арендатора не ограничиваются