Відчуження права на земельну частку (пай)

Відповідно до п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ, до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року відчуження земельних часток (паїв) «не допускається». Мораторій на відчуження замінив чинну раніше заборону, запроваджену ЗУ «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» від 18.01.2001.

Як видається, така заборона є надзвичайно шкідливою: вона блокує створення раціональних за обсягом землеволодінь, сприяє розвитку малоземелля (див. цифри, наведені в епіграфі до теми). Крім того, статистика свідчить, що за п´ять років обігу земельних часток (паїв) до запровадження мораторію на їх відчуження було подаровано лише 95,0 тис, продано - 13,1 тис. земельних часток (паїв) - і це враховуючи, що вже на 01.01.1999 сертифікати видано 6 млн. чоловік.

Між тим, мораторій має все-таки тимчасовий характер, і варто сподіватися, що колись він все-таки буде скасований. Крім того, на наш погляд, мораторій суперечить Конституції та міжнародним зобов´язанням України (див. питання 2.1 теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки»), тому є шанс, що ще раніше положення про мораторій або будуть визнані неконституційними, або ж суди просто перестануть застосовувати їх як неконституційні. З огляду на це, розглянемо правове регулювання відчуження прав на земельні частки (паї) по суті.

Указ Президента України «Про захист прав власників земельних часток (паїв)» від 21.04.1998 № 332 (п. 2) передбачив, що договори відчуження земельних часток (паїв) «після нотаріального посвідчення підлягають реєстрації районною державною адміністрацією» за місцезнаходженням підприємства «з внесенням відповідних змін до записів у Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)». Порядок реєстрації визначається ПКМ від 12.10.1995 № 801 «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)». Указ Президента на сьогодні втратив чинність, проте прийнята на його виконання ПКМ продовжує формально діяти. Між тим, враховуючи, що ні Указ, ні ПКМ не є «законом» в розумінні ст. 210 ЦКУ, що встановлює правові засади реєстрації правочинів, вважаємо, що реєстрація чи її відсутність жодних правових наслідків не породжує.

Паювання земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ і організацій

Паюванню земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств присвячена насамперед ст. 25 ЗКУ, проте в цій статті в основному вирішуються питання про розмір земельних часток та визначення площі земель, що підлягають паюванню. Лише ч. 2 статті містить процедурну норму:

«2. Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій.»

Також процедурні норми щодо паювання земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств вміщені у ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ: «3. Громадяни - працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

4. Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

5. Передача земельних ділянок у власність громадянам - працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому цим Кодексом.»

Таким чином, процедура паювання земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств передбачає:

• звернення з клопотанням громадян, що мають право на отримання земельних ділянок у власність, до місцевої ради або районної адміністрації (ч. 2 ст. 25, ч. З ст. 118 ЗКУ);

Проблема. Закон не визначає, яка мінімальна кількість громадян, що мають право на приватизацію земельних ділянок, має підтримати клопотання. Із тексту названих законодавчих актів слід зробити формальний висновок, що будь-які вимоги з цього приводу відсутні, з клопотанням може звернутися навіть одна особа. З іншого боку, із положень ст. 25 ЗКУ випливає, що складається один проект приватизації на всі землі підприємства. Виходячи із цього, все ж таки вважаємо, що клопотання про приватизацію повинні підтримати більшість осіб, що мають право на приватизацію.

• розгляд клопотання радою або адміністрацію (у місячний термін) та надання дозволу на розробку проекту приватизації (ч. 4 ст. 118 ЗКУ);

• розробка проекту приватизації земель землевпорядною організацією (спеціальні вимоги до проекту викладені у ст. 25 ЗКУ);

• погодження проекту приватизації (сч. 30 ЗУ «Про землеустрій»);

• державна землевпорядна експертиза проекту приватизації (якщо вона проводиться як вибіркова - ст. 186 ЗКУ, ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації»);

• затвердження проекту приватизації (ст. 30 ЗУ «Про землеустрій», ч. 2 ст. 25, ч.5ст. 118 ЗКУ);

• перенесення меж земельних ділянок в натуру, оформлення, видача та реєстрація державних актів на право власності на землю, реєстрація права власності на земельні ділянки (ці стадії процедури детально розглядалися у попередніх темах).

Проблема. Ч. З ст. 25 ЗКУ передбачено, що приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій здійснюється безоплатно. Між тим, це не усуває необхідності понесення зацікавленими особами витрат на складання проекту приватизації земель, виготовлення державних актів тощо.

На вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення державних актів обмеження, передбачені ст. 1 ЗУ «Про захист конституційних прав громадян на землю», не поширюються. Вказана норма обмежує лише вартість робіт із землеустрою «щодо виготовлення документів, які посвідчують право власності на земельні ділянки, при виділенні в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Особи ж, що отримують земельні ділянки в порядку ст. 25 ЗКУ, не є «власниками земельних часток (паїв)».

Закон не визначає джерела покриття зазначених витрат. Зазвичай вони фінансуються за рахунок підприємства, що приватизується, або його правонаступників, та за рахунок громадян, що набувають земельні ділянки у власність.

VIII. УПРАВЛІННЯ У ГАЛУЗІ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН